Cosa si guarda negli impianti in una due diligence?
Si parte dai generatori e da come sono messi. Caldaia, pompa di calore, gruppi frigo e unità di trattamento aria hanno un'età e uno stato che raccontano quanto vita utile resta e quanto spesso si guasteranno. Un impianto a fine corsa non è un problema di oggi, è una spesa di domani: e la differenza fra un generatore con cinque anni davanti e uno da sostituire subito pesa sul valore reale dell'immobile.
Accanto allo stato fisico si guarda la gestione: come è distribuito il calore o il freddo, se c'è una regolazione moderna, se i consumi sono monitorati. Un impianto sano ma gestito male costa comunque, in bolletta e in interventi. Per gli edifici più grandi vale la pena una diagnosi energetica dell'edificio, che quantifica lo spreco e gli interventi che si ripagano. Se un termine non ti è chiaro, lo trovi nel glossario.
Quali documenti degli impianti devono esserci?
I documenti dicono se l'impianto è in regola, e la loro assenza è già un costo. Per l'impianto termico serve il libretto di impianto, imposto dal DPR 74/2013 e aggiornato con i controlli di efficienza energetica; per gli impianti realizzati o modificati, la dichiarazione di conformità del DM 37/2008, che per gli impianti eseguiti prima del 27 marzo 2008, se manca, si sostituisce con la dichiarazione di rispondenza. La loro mancanza non blocca la vendita, ma scarica sul nuovo proprietario il lavoro di rimettere in ordine le carte.
Poi c'è l'attestato di prestazione energetica (APE), obbligatorio in caso di vendita e di nuova locazione, che dà la classe dell'immobile e un'idea del fabbisogno. E dove ci sono gas refrigeranti - condizionatori, pompe di calore, gruppi frigo - per le apparecchiature soggette ai controlli periodici delle perdite va verificato il registro che il Regolamento (UE) 2024/573 (art. 7) chiede all'operatore, insieme agli interventi comunicati alla Banca dati F-gas prevista dal DPR 146/2018 (art. 16). Le regole sui refrigeranti le raccontiamo in F-gas 2026 e refrigeranti.
Quali costi nascosti può nascondere un impianto?
Sono le spese che non si vedono in visita ma si presentano dopo il rogito. L'adeguamento dei dispositivi non a norma. La contabilizzazione del calore sugli impianti centralizzati, se manca: il D.Lgs 102/2014 (art. 9) la chiedeva entro il 30 giugno 2017, dove tecnicamente possibile ed efficiente in termini di costi, e vuole i sistemi leggibili da remoto entro il 1° gennaio 2027. La sostituzione di generatori a fine vita, che su una caldaia o un chiller datati può arrivare presto. E il passaggio a refrigeranti a basso impatto, imposto dallo stop progressivo agli F-gas ad alto GWP, che rende certi impianti sempre più cari da ricaricare.
Messi insieme, questi costi possono valere una quota importante del prezzo, e conoscerli prima cambia la trattativa: si compra sapendo cosa servirà, o si sconta. Sul quadro della contabilizzazione in arrivo abbiamo scritto in obbligo di contabilizzazione verso il 2027; su come tenere sotto controllo i consumi dopo l'acquisto, in monitoraggio dei consumi energetici.
Chi fa la due diligence tecnica degli impianti?
La fa un tecnico, con un sopralluogo mirato: verifica generatori, distribuzione e documenti, e restituisce un quadro dello stato con gli interventi prevedibili e una stima di spesa. Per un property manager è lo strumento che trasforma "gli impianti sembrano a posto" in un numero da mettere sul tavolo della trattativa, o nel piano di gestione dei primi anni.
È anche il punto di partenza per decidere come gestire l'immobile dopo. Chi acquista un portafoglio o un edificio da mettere a reddito parte spesso da qui per impostare la gestione degli impianti a canone, con manutenzione e monitoraggio, invece di scoprire i problemi un guasto alla volta.