Climatizzazione per uffici e immobili in gestione

Finché la temperatura è giusta non ci pensa nessuno. Quando non lo è lo sai subito: mail di lamentele, riunioni fatte con la giacca o con il ventilatore, qualcuno che apre le finestre a gennaio. E il comfort non è un capriccio, pesa su concentrazione, riunioni e ore di lavoro.

Ci pensiamo noi, così tu gestisci il resto. Un solo interlocutore per la climatizzazione di tutte le sedi - uffici, filiali o immobili che hai in gestione - con controllo da remoto, manutenzione programmata e tempi di intervento garantiti per contratto. A canone, senza chiamate d'emergenza con il conto a sorpresa. Per chi valuta la geotermia, abbiamo raccolto le norme e le autorizzazioni di un impianto geotermico a bassa entalpia.

Troppo caldo, troppo freddo, aria secca, l'open space dove un lato sente freddo e l'altro caldo: il comfort termico in ufficio si tiene con temperature giuste per stagione, zone bilanciate, umidità controllata, ricambi d'aria adeguati alle persone davvero presenti e nessuna corrente diretta sulle postazioni. Con lo smart working l'occupazione cambia ogni giorno, e l'impianto deve seguirla invece di andare a manetta su uffici mezzi vuoti. Come si gestiscono le lamentele su caldo e freddo senza cambiare macchina a ogni segnalazione, lo raccontiamo in comfort termico in open space.

Non è solo benessere: il Testo Unico sulla sicurezza chiede condizioni microclimatiche adeguate nei luoghi di lavoro, e la normativa sugli impianti aggiunge manutenzione e controlli. Curiamo anche la qualità dell'aria interna, che in un open space affollato conta quanto la temperatura: come lavora la ventilazione meccanica controllata negli open space lo spieghiamo nell'approfondimento dedicato. E d'estate il confine si sposta: quando il caldo smette di essere un fastidio e diventa un rischio, cambia anche il modo di misurarlo - lo raccontiamo in caldo negli ambienti di lavoro.

C'è poi l'antincendio. Gli uffici con oltre 25 persone seguono la regola tecnica del DM 22 febbraio 2006: gruppi frigoriferi fuori dalle centrali termiche e serrande tagliafuoco dove le condotte attraversano un compartimento, classificate secondo il DM 16 febbraio 2007. I criteri generali per tutti i luoghi di lavoro li fissa il DM 3 settembre 2021, e se l'ufficio sta in un palazzo tutelato aperto al pubblico si può applicare anche la regola tecnica V.12.

Su un immobile locato c'è poi il fronte civilistico, che riguarda direttamente chi gestisce il patrimonio: l'articolo 1575 del Codice Civile obbliga il locatore a mantenere l'immobile in stato da servire all'uso convenuto, e in un ufficio una climatizzazione ferma tocca proprio quell'uso.

Property management vuol dire più immobili, più impianti, più fornitori, più telefonate. La gestione impianti la portiamo sotto un unico contratto: un canone, tempi di intervento garantiti per contratto e un solo interlocutore per tutte le sedi, dalla climatizzazione alla centrale termica.

Dove ha senso passa anche da un solo sistema. È la parte di facility management e smart building che ti toglie il lavoro ripetitivo: con la supervisione BMS e la building automation imposti temperature e orari, anche nel weekend, ricevi gli allarmi e leggi i consumi a distanza, sede per sede. Abbiamo raccontato a parte come lavorano insieme ventilazione, automazione e dato. Per gli uffici e gli immobili del terziario oltre i 290 kW questa automazione in classe B è un requisito minimo dal 2026 quando si interviene sull'impianto, se è realizzabile e si ripaga in meno di sei anni. Per gli appartamenti in affitto vuol dire clima pronto al check-in e spento quando l'unità è vuota; per gli uffici, regolazione sugli orari reali. Sistemi VRF/VRV e pompe di calore rendono tutto questo gestibile su scala. Se stai scegliendo il sistema, abbiamo spiegato quale impianto di climatizzazione per un edificio di uffici, fra espansione diretta e impianto ad acqua.

Gestire più immobili significa, di solito, una rubrica piena di numeri diversi e nessuno che risponda di tutto. Diventiamo l'unico interlocutore per climatizzazione, ventilazione e centrale termica di ogni sede, con manutenzione programmata, monitoraggio da remoto e tempi di intervento garantiti per contratto.

Operiamo a Milano e in Lombardia su uffici, immobili in gestione e affitti brevi, vicino a dove serve: sul tempo di intervento la prossimità conta.

Le norme che toccano i tuoi impianti le trovi nella normativa impianti per uffici e immobili.

In un ufficio il clima non lo governa quasi mai la macchina: lo governa uno strato di regolazione sopra di essa, e quello strato ha un nome suo che leggi sul quadro in centrale. Siemens presenta Desigo CC come una piattaforma aperta e multidisciplinare, un punto unico da cui passano riscaldamento e climatizzazione insieme a illuminazione, antincendio e sicurezza, con l'integrazione di sistemi di terzi. Johnson Controls, nel proprio elenco di marchi, tiene l'automazione degli edifici su Metasys, Facility Explorer, EasyIO e PENN, e i chiller sotto YORK: due etichette diverse nella stessa sala macchine possono essere dello stesso gruppo.

La conseguenza per noi è pratica. Su un immobile così facciamo la parte meccanica e idronica - macchine, fancoil, circuiti, valvole e sonde - mentre la supervisione resta dove è e con chi l'ha messa, Siemens, Schneider Electric, Johnson Controls o Honeywell. Quello che chiediamo prima di firmare sono due cose: l'accesso in lettura ai punti che ci servono e un referente per le modifiche ai programmi orari. Senza, la manutenzione lavora al buio e il bilancio dei consumi lo scrive qualcun altro. I dispositivi sul campo - teste, attuatori, sonde di temperatura: i ricambi Honeywell o Siemens che si sostituiscono davvero su un fancoil - li gestiamo noi, dentro il canone. Un fancoil che non tiene la temperatura non ha sempre l'attuatore guasto: se la valvola è sovradimensionata, cioè ha poca autorità, la portata cambia solo nell'ultimo tratto di corsa e la regolazione va a scatti. I terminali hanno un costruttore anche loro, e sui ventilconvettori di Aermec abbiamo scritto cosa cambia in manutenzione quando le unità da seguire sono centinaia e non una.

Negli uffici piccoli e nelle unità in affitto lo strato è più leggero e cambia la domanda. Airzone, per dire, mette il termostato dentro un sistema di controllo per zona, e con la gamma Aidoo porta la climatizzazione dentro una smart home o un BMS; il costruttore pubblica anche un verificatore di compatibilità con l'unità installata. Prima di promettere la temperatura per stanza, quindi, guardiamo che macchina c'è: la compatibilità la decide lei, non il termostato. Sopra i 290 kW, invece, l'automazione in classe B è un requisito minimo dal 2026 al primo intervento sull'impianto, a certe condizioni, e lì la regolazione non è un'opzione di comfort.