Efficientare un edificio a Milano: cosa conviene, e in quanto tempo rientra la spesa

Com'è messo il patrimonio edilizio di Milano

Il registro degli attestati di prestazione energetica (APE) della Lombardia - il database CENED+2 di Regione Lombardia - conta a Milano circa 353.000 attestati per immobili residenziali. Di questi, 225.818 (il 64%) sono in classe E, F o G, le tre classi più energivore; gli edifici in classe A, nelle sue quattro varianti, sono circa 40.000. È la fotografia di un patrimonio che, in larga parte, consuma molto, ed è la base per ragionare di efficientamento energetico degli edifici a Milano e in Lombardia.

Non sorprende, se si guarda l'età del costruito: oltre l'80% degli immobili residenziali con un attestato è anteriore al 1976, l'anno della prima legge italiana sul contenimento dei consumi (legge 373/1976). Sono edifici nati senza isolamento, che oggi disperdono dalle pareti e dai serramenti - ed è proprio dove ha più senso intervenire.

La classe energetica racconta l'efficienza dell'edificio, non lo stato dell'impianto che ci lavora dentro. Per quello - età dei generatori, manutenzione, tipo di caldaia - abbiamo raccolto i numeri CURIT nello studio sugli impianti termici di Milano. Qui restiamo sull'edificio.

Una precisazione di metodo: un attestato non equivale a un edificio - lo stesso immobile può avere più APE nel tempo. I numeri vanno letti come ordini di grandezza, non come censimento.

Gli interventi e in quanto tempo rientrano, sui dati di Milano

Per ogni attestato, CENED registra anche gli interventi di riqualificazione consigliati, con due informazioni preziose: il tempo di ritorno dell'investimento e la classe che si potrebbe raggiungere. Aggregando questi consigli per gli immobili di Milano si vede su cosa conviene puntare. I tempi qui sotto sono medie sugli interventi consigliati a Milano, al netto dei valori anomali: indicativi, non preventivi.

• Involucro opaco - cappotto, coperture, solai. Consigliato in circa 176.600 attestati, con un tempo di ritorno medio di circa 11 anni. È l'intervento più diffuso: gli edifici pre-1976 perdono soprattutto dalle pareti.
• Serramenti e superfici vetrate - infissi e vetri. Circa 110.100 attestati, ritorno medio intorno ai 15-16 anni: migliora il comfort più della bolletta, e di solito si fa insieme al cappotto.
• Generatore e climatizzazione invernale - la sostituzione del sistema di riscaldamento, per esempio con una pompa di calore. Circa 22.800 attestati, ritorno medio di circa 9 anni: è il più rapido a ripagarsi, ed è il cuore del nostro lavoro.
• Fonti rinnovabili - solare termico e fotovoltaico. Circa 17.600 attestati, ritorno medio intorno agli 11-12 anni.

Risultati indicativi. Fonte: registro APE CENED+2, Regione Lombardia (dati.lombardia.it), interventi consigliati per gli immobili residenziali di Milano, al netto dei valori anomali.

Partire dalla classe G: fin dove si arriva

Una classe G non è una condanna: è un punto di partenza. Guardando gli immobili di Milano che oggi sono in G e per cui CENED indica un percorso di interventi, circa tre su quattro salirebbero di almeno una classe; circa uno su tre arriverebbe alla D o meglio; una minoranza, con un intervento profondo, fino alla A.

Il salto dipende da quanto si fa. Il singolo intervento sposta poco - cambiare solo il generatore, lasciando l'involucro com'è, alza la classe di un gradino o due. È il percorso combinato - involucro più impianto - a spostare davvero il risultato. Per questo conviene ragionare sull'edificio intero: il singolo pezzo, da solo, sposta poco.

Il percorso che consigliamo: prima l'involucro, poi l'impianto

L'ordine conta. Prima si riduce il fabbisogno con l'involucro - cappotto, tetto, serramenti - così l'edificio chiede meno energia. Poi si sostituisce il generatore, dimensionandolo sul fabbisogno già abbassato: una pompa di calore rende molto di più in un edificio ben isolato. Infine si aggiungono le fonti rinnovabili, per coprire quel che resta. Se c'è spazio per scendere nel terreno, la sorgente può essere geotermica: dal 2026 le sonde geotermiche hanno soglie e prescrizioni di posa nuove, e sotto i 50 kW restano in attività libera.

Nel terziario l'ordine ha un'eccezione frequente: in un edificio in uso rifare la distribuzione e i corpi scaldanti spesso non è praticabile, così si cambia il generatore e si lascia il resto dov'è. Funziona se la mandata che l'impianto chiede rientra in quello che la macchina raggiunge, ed è il caso della pompa di calore ad alta temperatura, che riscalda senza rifare i terminali.

Sul fotovoltaico, Milano parte bene: secondo PVGIS, il calcolatore della Commissione europea, un impianto ben esposto in città produce indicativamente 1.150-1.250 kWh l'anno per ogni kWp installato. Abbinato a una pompa di calore, è il modo più diretto per ridurre la bolletta elettrica del riscaldamento.

Una parte degli edifici di Milano - circa 29.400 attestati - è già allacciata al teleriscaldamento. Lì il percorso cambia: il calore arriva dalla rete, e l'attenzione si sposta sull'involucro e sulla regolazione, più che sul generatore.

Su tutto questo lavoriamo a canone: leggiamo l'edificio, mettiamo in fila gli interventi, li realizziamo e poi gestiamo l'impianto nel tempo. La continuità è il punto: un percorso di efficientamento energetico rende se l'impianto resta efficiente anche dopo.

Negli edifici che non possono chiudere, come un albergo o una clinica, il cantiere si taglia sui periodi di minore occupazione: riqualificare la centrale termica senza fermare la struttura è parte del progetto fin dall'inizio.

Quanto si recupera: gli incentivi

I tempi di ritorno qui sopra non tengono conto degli incentivi, che li accorciano. Per la riqualificazione energetica degli edifici a Milano i due strumenti di riferimento restano conto termico ed ecobonus; per le imprese contano i certificati bianchi e le agevolazioni dedicate. Li teniamo aggiornati per beneficiario, anno per anno, nella pagina incentivi e agevolazioni. Per la casa lo raccontiamo nel dettaglio nel Conto Termico 3.0 per i privati, e puoi stimare il Conto Termico sulla tua casa con il nostro strumento.

Per i condomini, dove l'intervento tocca centrale termica e involucro e serve il via libera dell'assemblea, il percorso dedicato è in Tagliando Casa. Sul cantiere vero e proprio abbiamo scritto come si riqualifica una centrale termica condominiale.

Le norme di riferimento

Le fonti che regolano la prestazione energetica degli edifici e la loro riqualificazione, ciascuna con link alla scheda e alla fonte ufficiale.

Tutto il catalogo normativo →