Efficientare un edificio a Milano: cosa conviene, e in quanto tempo rientra

Com'è messo il patrimonio edilizio di Milano

Il registro degli attestati di prestazione energetica (APE) della Lombardia - il database CENED+2 di Regione Lombardia - conta a Milano circa 353.000 attestati per immobili residenziali. Di questi, 225.818 (il 64%) sono in classe E, F o G, le tre classi più energivore; gli edifici in classe A, nelle sue quattro varianti, sono circa 40.000. È la fotografia di un patrimonio che, in larga parte, consuma molto, ed è la base per ragionare di efficientamento energetico degli edifici a Milano e in Lombardia.

Non sorprende, se si guarda l'età del costruito: oltre l'80% degli immobili residenziali con un attestato è anteriore al 1976, l'anno della prima legge italiana sul contenimento dei consumi (legge 373/1976). Sono edifici nati senza isolamento, che oggi disperdono dalle pareti e dai serramenti - ed è proprio dove ha più senso intervenire.

La classe energetica racconta l'efficienza dell'edificio, non lo stato dell'impianto che ci lavora dentro. Per quello - età dei generatori, manutenzione, tipo di caldaia - abbiamo raccolto i numeri CURIT nello studio sugli impianti termici di Milano. Qui restiamo sull'edificio.

Una precisazione di metodo: un attestato non equivale a un edificio - lo stesso immobile può avere più APE nel tempo. I numeri vanno letti come ordini di grandezza, non come censimento.

Gli interventi e in quanto tempo rientrano, sui dati di Milano

Per ogni attestato, CENED registra anche gli interventi di riqualificazione consigliati, con due informazioni preziose: il tempo di ritorno dell'investimento e la classe che si potrebbe raggiungere. Aggregando questi consigli per gli immobili di Milano si vede su cosa conviene puntare. I tempi qui sotto sono medie sugli interventi consigliati a Milano, al netto dei valori anomali: indicativi, non preventivi.

• Involucro opaco - cappotto, coperture, solai. Consigliato in circa 176.600 attestati, con un tempo di ritorno medio di circa 11 anni. È l'intervento più diffuso: gli edifici pre-1976 perdono soprattutto dalle pareti.
• Serramenti e superfici vetrate - infissi e vetri. Circa 110.100 attestati, ritorno medio intorno ai 15-16 anni: migliora il comfort più della bolletta, e di solito si fa insieme al cappotto.
• Generatore e climatizzazione invernale - la sostituzione del sistema di riscaldamento, per esempio con una pompa di calore. Circa 22.800 attestati, ritorno medio di circa 9 anni: è il più rapido a ripagarsi, ed è il cuore del nostro lavoro.
• Fonti rinnovabili - solare termico e fotovoltaico. Circa 17.600 attestati, ritorno medio intorno agli 11-12 anni.

Risultati indicativi. Fonte: registro APE CENED+2, Regione Lombardia (dati.lombardia.it), interventi consigliati per gli immobili residenziali di Milano, al netto dei valori anomali.

Partire dalla classe G: fin dove si arriva

Una classe G non è una condanna: è un punto di partenza. Guardando gli immobili di Milano che oggi sono in G e per cui CENED indica un percorso di interventi, circa tre su quattro salirebbero di almeno una classe; circa uno su tre arriverebbe alla D o meglio; una minoranza, con un intervento profondo, fino alla A.

Il salto dipende da quanto si fa. Il singolo intervento sposta poco - cambiare solo il generatore, lasciando l'involucro com'è, alza la classe di un gradino o due. È il percorso combinato - involucro più impianto - a spostare davvero il risultato. Per questo conviene ragionare sull'edificio intero, non sul singolo pezzo.

Il percorso che consigliamo: prima l'involucro, poi l'impianto

L'ordine conta. Prima si riduce il fabbisogno con l'involucro - cappotto, tetto, serramenti - così l'edificio chiede meno energia. Poi si sostituisce il generatore, dimensionandolo sul fabbisogno già abbassato: una pompa di calore rende molto di più in un edificio ben isolato. Infine si aggiungono le fonti rinnovabili, per coprire quel che resta.

Sul fotovoltaico, Milano parte bene: secondo PVGIS, il calcolatore della Commissione europea, un impianto ben esposto in città produce indicativamente 1.150-1.250 kWh l'anno per ogni kWp installato. Abbinato a una pompa di calore, è il modo più diretto per ridurre la bolletta elettrica del riscaldamento.

Una parte degli edifici di Milano - circa 29.400 attestati - è già allacciata al teleriscaldamento. Lì il percorso cambia: il calore arriva dalla rete, e l'attenzione si sposta sull'involucro e sulla regolazione, più che sul generatore.

Su tutto questo lavoriamo a canone: leggiamo l'edificio, mettiamo in fila gli interventi, li realizziamo e poi gestiamo l'impianto nel tempo. La continuità è il punto: un percorso di efficientamento rende se l'impianto resta efficiente anche dopo.

Quanto si recupera: gli incentivi 2026

I tempi di ritorno qui sopra non tengono conto degli incentivi, che li accorciano. Per la riqualificazione energetica degli edifici a Milano nel 2026 restano attivi conto termico, ecobonus e, per le imprese, il credito d'imposta sull'efficienza energetica. Li teniamo aggiornati per beneficiario nella pagina incentivi e agevolazioni.

Per i condomini, dove l'intervento tocca centrale termica e involucro e serve il via libera dell'assemblea, il percorso dedicato è in Tagliando Casa.

Le norme di riferimento

Le fonti che regolano la prestazione energetica degli edifici e la loro riqualificazione, ciascuna con link alla scheda e alla fonte ufficiale.

Tutto il catalogo normativo →