Terzo responsabile dell'impianto termico

Il terzo responsabile è la figura a cui il proprietario o l'amministratore delega l'esercizio, la conduzione, il controllo e la manutenzione dell'impianto termico. Chi assume il ruolo risponde della corretta gestione dell'impianto e dei relativi adempimenti. Quando ci occupiamo noi di questo ruolo, diventiamo l'interlocutore unico per la gestione dell'impianto: ti togliamo la responsabilità operativa e la tieni scritta in un contratto, con tempi e modi definiti.

Per legge il terzo responsabile non è mai obbligatorio: il DPR 74/2013, all'articolo 6, lascia la delega alla scelta del responsabile dell'impianto, a qualunque potenza. Le regole dicono quando si può delegare e a chi: in Lombardia solo se i generatori stanno in un locale tecnico dedicato, e sopra i 350 kW i requisiti in più li deve avere il terzo responsabile. Delegare conviene quando l'impianto chiede personale qualificato che non hai: sopra i 232 kW serve un conduttore con il patentino. In sopralluogo verifichiamo se è il tuo caso.

Per il D.Lgs 192/2005 il terzo responsabile è un'impresa con i requisiti di legge e una capacità tecnica, economica e organizzativa adeguata agli impianti che gestisce. In Lombardia deve essere iscritta alla Camera di commercio o all'albo degli artigiani e abilitata ai sensi del DM 37/2008. Non è una delega che si può dare a chiunque: chi assume il ruolo risponde della gestione, quindi servono competenze, struttura e continuità. Noi assumiamo questo ruolo per gli impianti che gestiamo, con personale qualificato e un riferimento sempre raggiungibile per aziende, condomini e property.

Per un condominio con riscaldamento centralizzato, l'amministratore può delegare a un terzo responsabile l'esercizio e la manutenzione dell'impianto. Passano al terzo la responsabilità operativa e le pratiche: in Lombardia comunica lui l'incarico tramite il catasto CURIT, trasmette la dichiarazione di avvenuta manutenzione e, secondo il contratto-tipo regionale, tiene il libretto di impianto. L'amministratore ha così un solo riferimento per controlli e urgenze, ma sul CURIT deve comunque comunicare la propria nomina e il nome del terzo responsabile. Resta una scelta dell'amministrazione: in sopralluogo valutiamo se nel vostro caso conviene e cosa comporterebbe.

La nomina si formalizza con l'atto di delega del responsabile dell'impianto e, nello stesso momento, con l'atto scritto in cui il terzo si assume la responsabilità: lo chiede l'articolo 6 del DPR 74/2013. In Lombardia la Regione propone uno schema tipo di contratto di nomina, allegato alle disposizioni operative che attuano la DGR XI/3502/2020. Il terzo responsabile informa poi l'autorità competente tramite il catasto regionale CURIT: della delega entro 10 giorni lavorativi, della revoca o della rinuncia entro 2 giorni lavorativi. Segnala anche le variazioni di consistenza o di titolarità dell'impianto. Quando il terzo responsabile siamo noi, questi passaggi li curiamo noi, nei termini previsti dal DPR 74/2013.

Sì. Possiamo fare da terzo responsabile per le caldaie e le centrali termiche di un condominio o di un'azienda, quando l'amministratore o il proprietario sceglie di delegare. Il DPR 74/2013, all'articolo 6, prevede che il responsabile dell'impianto possa delegare esercizio, conduzione, controllo e manutenzione a un'impresa abilitata: è una facoltà, non un obbligo. Sopra i 350 kW di potenza nominale al focolare il terzo responsabile deve avere la certificazione UNI EN ISO 9001 relativa all'attività di gestione e manutenzione degli impianti termici, oppure l'attestazione rilasciata ai sensi del DPR 207/2010 nelle categorie OG 11 o OS 28 (DPR 74/2013, art. 6, comma 8). In Lombardia, però, la delega si può dare solo se i generatori sono installati in un locale tecnico dedicato, qualunque sia l'impianto. La regola nazionale è meno stretta: esclude la delega per le singole unità abitative con il generatore fuori da un locale dedicato.

No. L'obbligo del terzo responsabile non esiste: la nomina è una facoltà. Il DPR 74/2013, all'articolo 6, dice che il responsabile dell'impianto può delegare a un'impresa abilitata l'esercizio, la conduzione, il controllo e la manutenzione. Quello che resta sempre obbligatorio è che qualcuno risponda dell'impianto: se non deleghi, quel qualcuno sei tu - proprietario, amministratore o occupante - con le scadenze, i controlli e il libretto sulle spalle. La delega serve a spostare la responsabilità su chi lo fa di mestiere, non a crearne una nuova.

Di una caldaia condominiale risponde l'amministratore, che per legge è il responsabile dell'impianto termico centralizzato: il DPR 74/2013 gli affida esercizio, conduzione, controllo e manutenzione. Può nominare un terzo responsabile, cioè delegare questi compiti a un'impresa abilitata, e con la delega passano anche le responsabilità. La nomina è una facoltà, qualunque sia la potenza dell'impianto: si sceglie perché conviene, non perché tocca. La potenza conta invece per chi riceve l'incarico: sopra i 350 kW di potenza nominale al focolare il terzo responsabile deve avere la certificazione UNI EN ISO 9001 relativa all'attività di gestione e manutenzione degli impianti termici, oppure l'attestazione rilasciata ai sensi del DPR 207/2010 nelle categorie OG 11 o OS 28 (DPR 74/2013, art. 6, comma 8).

Non esiste una tariffa di legge: il costo dipende dalla potenza dell'impianto, dal numero di generatori e dagli obblighi di conduzione e controllo che ci assumiamo. Di norma è un canone annuo, proporzionato alla centrale termica. Ti diamo una cifra dopo il sopralluogo, dentro il contratto di gestione a canone, senza voci a sorpresa.

Sono due ruoli distinti. Il manutentore esegue gli interventi tecnici sull'impianto; il terzo responsabile è la figura, nominata dal proprietario o dall'amministratore ai sensi del DPR 74/2013, che assume la responsabilità dell'esercizio, della conduzione, del controllo e della manutenzione dell'impianto termico. La conduzione degli impianti termici è la parte quotidiana - far funzionare l'impianto nei limiti previsti, tenere in ordine libretto e controlli periodici - mentre la manutenzione è l'intervento sulla macchina. Possiamo ricoprire entrambi i ruoli, così responsabilità e operatività restano in capo a un unico interlocutore.

Sì, ed è spesso il primo passo. Prima di firmare una nomina guardiamo l'impianto e le carte - potenza, libretto, controlli registrati, contratti già in essere - e ti diciamo se la delega serve davvero e a quali condizioni. Se non conviene lo diciamo: resta la manutenzione a canone, con gli stessi controlli, e l'esercizio in capo al proprietario o all'amministratore. La consulenza non è un servizio a parte da vendere: è il modo in cui iniziamo il lavoro.