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Manutenzione, controllo fumi e bollino non sono la stessa cosa
La manutenzione è la cura dell'apparecchio, di norma una volta l'anno secondo il costruttore. Il controllo di efficienza energetica misura i fumi e il rendimento, con una frequenza fissata dalla normativa in base a tipo e potenza. Il bollino è la prova che il controllo è stato fatto e registrato: in Lombardia passa dal catasto regionale CURIT, che puoi consultare in pochi secondi col check-up gratuito del tuo impianto.
Spesso le tre cose si fanno nello stesso intervento, ma restano distinte. A questo si aggiunge il libretto di impianto, da tenere aggiornato: è il documento che racconta la storia della caldaia, e quello che si guarda in caso di verifica o di vendita di casa.
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Una caldaia curata consuma meno. E un giorno la sostituisci bene
La caldaia a condensazione recupera il calore dei fumi che altrimenti finirebbe nel camino, e rende di più a parità di gas, soprattutto a temperature non troppo alte (abbiamo spiegato a parte come funziona una caldaia a condensazione). Fumi più freddi e umidi chiedono però un camino adatto: vediamo cosa cambia con la revisione della EN 13384 sul calcolo dei camini. Curata bene, dura e consuma il giusto. Trascurata, si guasta prima e spreca.
Quando arriva il momento di sostituirla, ti diciamo con franchezza se conviene un'altra caldaia o il passaggio alla pompa di calore, con gli incentivi alla mano. Nel frattempo la teniamo efficiente nel canone di Tagliando Casa, a Milano e provincia.
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Manutenzione, pulizia, riparazione: cosa stai chiedendo davvero
Chi cerca la manutenzione caldaie usa cinque parole diverse: manutenzione, tagliando, pulizia, revisione, bollino blu. In parte indicano la stessa visita, in parte no. La differenza che conta è una sola: alcune cose servono alla caldaia, altre servono per legge, e solo una parte finisce a catasto. Poi ci sono le chiamate che non aspettano il tagliando, come quando la caldaia perde acqua. Vale la pena tenerle separate, perché è lì che si capisce cosa stai pagando.
Se cinque preventivi usano cinque parole diverse per la stessa cosa, il problema non sei tu. Qui sotto le mettiamo in fila, così quando chiami un manutentore per la caldaia sai già cosa chiedere e cosa deve lasciarti scritto.
Manutenzione (il "tagliando")
È la visita che tiene in salute l'apparecchio: verifica della combustione, degli organi di sicurezza, della tenuta e degli scarichi, secondo le istruzioni del costruttore, di norma una volta l'anno. Il riferimento di buona tecnica per il controllo e la manutenzione è la UNI 10436, una norma volontaria. La svolge un'impresa abilitata e a fine intervento aggiorna il libretto di impianto. Serve alla caldaia, prima che alla carta. Sugli organi di sicurezza il riferimento è la UNI 10412-1, mentre l'apparecchio in sé risponde alla UNI EN 15502-1, la norma di prodotto delle caldaie a gas.
Pulizia della caldaia
È una parte della manutenzione, non un servizio a sé: bruciatore, scambiatore, sifone della condensa, filtri e, dove serve, l'acqua dell'impianto. Sul trattamento dell'acqua il riferimento tecnico è la UNI 8065. Quando si installa o si sostituisce la caldaia, i requisiti minimi del DM 26 giugno 2015, nel testo aggiornato dal DM 28 ottobre 2025, chiedono sempre un trattamento di condizionamento chimico dell'acqua del riscaldamento, se il suo circuito è separato da quello dell'acqua sanitaria; per il resto è buona tecnica, ed è quello che tiene lo scambiatore pulito negli anni. Ci abbiamo dedicato un approfondimento: perché il trattamento dell'acqua protegge lo scambiatore.
Revisione, controllo dei fumi, bollino blu
Quando si dice revisione della caldaia si intende quasi sempre il controllo di efficienza energetica: misura dei fumi e del rendimento, con l'analisi della combustione secondo la UNI 10389. Il bollino blu della caldaia non è un controllo in più, è la sua registrazione sul catasto regionale CURIT. Abbiamo scritto per esteso cosa registra il CURIT in Lombardia, e che differenza c'è fra bollino blu, revisione e manutenzione.
Riparazione e sostituzione
La riparazione della caldaia è tutt'altra cosa: si interviene su un guasto, spesso in stagione. Se il pezzo non esiste più o il costo si avvicina a quello di una macchina nuova, si ragiona sull'installazione di una caldaia nuova o sul passaggio alla pompa di calore, con gli incentivi alla mano: sul passaggio alla pompa di calore il Conto Termico 3.0 per i privati copre fino al 65% della spesa.
Fonti: DPR 74/2013 per frequenze di controllo e libretto di impianto, D.Lgs 192/2005 per le sanzioni a chi omette manutenzione e controlli, DM 37/2008 per l'abilitazione delle imprese. In Lombardia la registrazione passa dal catasto CURIT: il tuo impianto lo vedi in pochi secondi col check-up gratuito.
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La manutenzione cambia se la caldaia è di un'altra marca?
Negli obblighi no, e vale la pena saperlo prima di cercare il tecnico per marca. Il controllo di efficienza energetica con l'analisi dei fumi, il libretto di impianto e le cadenze seguono l'impianto, non il marchio: in Lombardia, su un generatore a gas tra 5 e 35 kW, il controllo è biennale e il rapporto si registra sul catasto CURIT (DGR Lombardia XI/3502/2020). Anche le abilitazioni di chi sale in casa tua sono le stesse: quelle del DM 37/2008 si rilasciano per tipo di impianto, non per costruttore, e su una caldaia a gas alla lettera C del riscaldamento si aggiunge la lettera E degli impianti a gas.
Cambia quello che si vede solo aprendo il mantello: i ricambi originali e i tempi per averli, i codici errore sul display, la procedura per entrare nei parametri della scheda e gli intervalli che il costruttore scrive nel suo libretto di istruzioni. Per questo la manutenzione caldaia Baxi, Immergas, Vaillant, Riello, Ferroli, Viessmann, Beretta e Ariston la teniamo sullo stesso calendario e con attenzioni diverse sull'apparecchio, non su due servizi diversi. Su alcune abbiamo scritto per esteso cosa cambia nel merito: manutenzione caldaie Ariston, caldaie Vaillant, Baxi, Ferroli e Junkers e Bosch, che sono la stessa storia a vent'anni di distanza, che è il caso particolare di un marchio ritirato nel 2018 e di un parco che nessuno segue più. Si sono aggiunte le caldaie Beretta, dove il controllo parte dall'aria del locale perché la camera aperta è ancora in catalogo, Viessmann, su cui l'analizzatore verifica una combustione che la macchina regola da sé, e Immergas, dove il nodo è lo scarico dei fumi e chi decide quando la canna fumaria è condominiale. Fuori dalle caldaie da riscaldamento c'è anche Rinnai, che in Italia si trova soprattutto come scaldacqua istantaneo a gas: produce acqua calda al rubinetto e non scalda l'edificio, quindi segue un'altra riga.
Su alcune marche vale la pena un dettaglio in più, perché dice dove andare a cercare. Hoval, per esempio, tiene le caldaie in un catalogo che va dalla casa monofamiliare al capannone industriale e alle sottostazioni di teleriscaldamento: la caldaia Hoval che troviamo in Lombardia sta quasi sempre in una centrale termica, non appesa in cucina, e sopra i 35 kW il controllo di efficienza energetica diventa annuale (DGR Lombardia XI/3502/2020). Beretta e Riello vendono caldaie con due marchi, la stessa partita IVA e lo stesso indirizzo a Legnago: ricambi e documentazione arrivano dallo stesso canale, e la manutenzione caldaia Riello non ha un calendario diverso da quella Beretta.
Chi cerca Saunier Duval a Milano, poi, sta cercando Hermann Saunier Duval, marchio di Vaillant Group Italia, la società iscritta al registro imprese di Milano: nel merito vale quello che abbiamo scritto sulle caldaie Vaillant. I ricambi Arca possono invece riguardare una caldaia a legna o a pellet e non una murale a gas, perché il costruttore mette in catalogo entrambe, e una caldaia a biomassa ha pulizie, cadenze e controlli suoi. I ricambi Fondital, allo stesso modo, possono essere di un radiatore: il catalogo tiene insieme radiatori e caldaie, comprese quelle da incasso.
Una cosa va detta subito, perché è la domanda sotto la domanda: non siamo un centro assistenza autorizzato di nessun produttore. Siamo l'impresa che tiene l'impianto, qualunque sia la marca. Se la caldaia è ancora in garanzia e il guasto è coperto dal costruttore il canale è il suo, e te lo diciamo noi; su manutenzione, controllo dei fumi, bollino e libretto rispondiamo noi.
La caldaia sceglie sempre il giorno più freddo per fermarsi
Una manutenzione con controllo e bollino, prima dell'inverno, parte da lì.
Domande frequenti
Ogni quanto va fatto il controllo della caldaia?
La manutenzione segue le indicazioni del costruttore, di solito una volta l'anno. Il controllo di efficienza energetica con analisi dei fumi, invece, ha una frequenza fissata dalla normativa in base al tipo e alla potenza dell'impianto. In Lombardia gli esiti si registrano sul catasto regionale e danno luogo al bollino.
Qual è la differenza tra manutenzione, controllo fumi e bollino?
La manutenzione è la cura dell'apparecchio per farlo funzionare bene e in sicurezza. Il controllo di efficienza energetica misura i fumi e il rendimento. Il bollino (in Lombardia, tramite il catasto CURIT) è la prova che il controllo è stato fatto e registrato. Spesso si svolgono nello stesso intervento, ma sono cose diverse.
Come funziona una caldaia a condensazione?
Recupera il calore contenuto nei fumi di combustione, che in una caldaia tradizionale andrebbe perso nel camino, condensando il vapore acqueo. Così rende di più a parità di gas ed è più efficiente, soprattutto se l'impianto lavora a temperature non troppo alte.
La canna fumaria di una caldaia a condensazione è diversa?
Sì, e spesso è la voce che pesa di più quando si sostituisce la vecchia caldaia. Una caldaia a condensazione recupera il calore dei fumi, quindi li manda al camino molto più freddi e umidi: il condotto deve reggere una condensa acida, essere a tenuta e avere uno scarico dedicato per raccoglierla. Una vecchia canna in muratura di norma non è idonea e si intuba con un condotto adatto. Sul percorso decide il DPR 412/1993 art. 5: gli impianti installati dopo il 31 agosto 2013 scaricano i fumi sopra il tetto dell'edificio, alla quota fissata dalle norme tecniche. Lo scarico a parete resta solo nei casi di deroga dello stesso articolo, per esempio quando si sostituisce una caldaia individuale installata prima di quella data che già scaricava a parete, con un apparecchio a gas a camera stagna più efficiente, o quando il progettista assevera che lo sbocco sopra il colmo è tecnicamente impossibile, con una caldaia a condensazione a basse emissioni di ossidi di azoto. In deroga il terminale si posiziona secondo la UNI 7129. Abbiamo spiegato chi risponde del camino e chi lo certifica. Il dimensionamento segue le norme volontarie UNI EN 13384-1 e UNI 7129. In sopralluogo guardiamo prima il camino, poi la caldaia.
Cos'è il libretto di impianto e chi lo tiene?
È il documento che accompagna l'impianto termico e raccoglie dati, controlli e interventi. Va tenuto aggiornato dal responsabile dell'impianto - per la caldaia autonoma di casa l'inquilino se l'abitazione è in affitto, il proprietario se non è locata (D.Lgs 192/2005, Allegato A) - e lo compila il tecnico a ogni manutenzione.
Cosa si rischia se non si fa il controllo della caldaia?
Chi non fa eseguire controllo e manutenzione rischia una sanzione amministrativa da 500 a 3.000 euro, che la legge prevede per il proprietario o l'inquilino, l'amministratore di condominio o il terzo responsabile (D.Lgs 192/2005, art. 15, comma 5). Il costo più alto però arriva di solito prima: una caldaia senza controlli consuma di più, si guasta prima ed è meno sicura, perché la combustione non controllata è un rischio. Manutenzione, controllo fumi e libretto in ordine sono anche ciò che si guarda in caso di verifica o di vendita dell'immobile.
Se la caldaia si guasta, la riparate o consigliate di sostituirla?
La riparazione conviene finché il guasto è isolato, i ricambi esistono e la caldaia ha ancora anni davanti. Cambia il discorso quando il costo dell'intervento si avvicina a quello di un apparecchio nuovo, i pezzi non sono più disponibili o i guasti si ripetono. Prima di decidere veniamo a vederla e ti diciamo cosa faremmo noi. L'installazione di una caldaia nuova va comunque affidata a un'impresa abilitata, che a fine lavori rilascia la dichiarazione di conformità prevista dal DM 37/2008. Abbiamo messo in fila i segnali che dicono ripara e quelli che dicono sostituisci.
Cosa comprende la pulizia della caldaia?
La pulizia non è un servizio separato: è la parte manuale della manutenzione. Si puliscono bruciatore, scambiatore, elettrodi, filtri e il sifone di scarico della condensa, si verifica la combustione e si controlla l'acqua dell'impianto, dove incrostazioni e corrosione fanno perdere rendimento. Sul trattamento dell'acqua il riferimento tecnico è la norma UNI 8065. Quando si installa o si sostituisce la caldaia, il DM 28 ottobre 2025 sui requisiti minimi chiede sempre un trattamento di condizionamento chimico dell'acqua del riscaldamento, se il suo circuito è separato da quello sanitario; negli anni è ciò che tiene pulito lo scambiatore.
Quanto costa la manutenzione della caldaia a Milano e cosa deve includere?
Il prezzo dipende da apparecchio, stato dell'impianto e da cosa serve davvero quell'anno, quindi lo mettiamo per iscritto prima di salire. Un preventivo serio tiene distinte le voci: manutenzione secondo il costruttore, eventuale controllo di efficienza energetica con analisi dei fumi e registrazione a catasto, ricambi. Il tecnico della caldaia che sale a casa tua deve essere di un'impresa abilitata ai sensi del DM 37/2008 e ti lascia il rapporto di controllo e il libretto aggiornato. A Milano e provincia lo mettiamo in un contratto di manutenzione della caldaia a canone, dentro Tagliando Casa: cosa facciamo e quando lo facciamo è scritto, e alle scadenze pensiamo noi.
Chi può fare il controllo della caldaia?
Il controllo e la manutenzione della caldaia vanno affidati a un'impresa abilitata ai sensi del DM 37/2008, con tecnici qualificati che rilasciano il rapporto di controllo di efficienza energetica previsto dal DPR 74/2013. Non è un'operazione fai-da-te: chi firma il rapporto lo trasmette al catasto regionale degli impianti termici, in Lombardia il CURIT.
Manutenzione della caldaia: a chi spetta, all'inquilino o al proprietario?
Per legge il responsabile della caldaia autonoma è chi abita la casa: in affitto l'inquilino, se la casa non è affittata il proprietario (D.Lgs 192/2005, Allegato A, punto 42). Di norma all'inquilino toccano la manutenzione ordinaria e il controllo fumi, al proprietario le riparazioni dovute all'età dell'apparecchio e la sostituzione (codice civile, artt. 1576 e 1609); quando serve un intervento suo, l'inquilino lo deve avvisare (art. 1577). Il contratto può ripartire le spese in modo diverso, quindi è la prima cosa da leggere. Sanzioni e cosa può fare il proprietario li abbiamo messi in fila in manutenzione della caldaia: a chi spetta. Sull'appartamento lavoriamo con chi ci chiama, inquilino o proprietario che sia.
Si può tenere la caldaia in balcone?
Capita spesso nelle case di città. Una caldaia in balcone è a tutti gli effetti un'installazione all'esterno: serve un apparecchio previsto per stare fuori, va protetto dal gelo lo scarico della condensa, e vanno verificati lo spazio tecnico intorno, la posizione dello scarico dei fumi rispetto a finestre e balconi vicini e l'accesso per la manutenzione. Sono le cose che guardiamo in sopralluogo prima di dire se la posizione regge così com'è.
Come funziona il controllo dei fumi in Lombardia?
Il controllo dei fumi in Lombardia è il controllo di efficienza energetica, e la cadenza dipende da potenza e combustibile: per i generatori a gas tra 5 e 35 kW è biennale, tra 35 e 350 kW annuale (DGR Lombardia XI/3502/2020). L'esito si registra sul catasto regionale CURIT, ed è da lì che nasce il bollino. Lo facciamo insieme alla manutenzione, così l'impianto si tocca una volta sola.
Quando serve il lavaggio chimico della caldaia?
Il lavaggio chimico della caldaia - più esattamente del circuito che la serve - si fa quando incrostazioni, fanghi e ossidi hanno ridotto la circolazione: termosifoni freddi nella parte bassa, rumori nello scambiatore, consumi che salgono senza motivo. Si fa circolare un prodotto disincrostante nell'impianto, poi si risciacqua e si ripristina il trattamento dell'acqua secondo la norma volontaria UNI 8065. Non è manutenzione ordinaria: lo proponiamo solo dopo aver verificato lo stato dell'acqua, perché su un impianto sano non serve.
Fate la manutenzione della caldaia della mia marca?
Sì, lavoriamo sulle marche più diffuse nelle case di Milano: la manutenzione caldaia Baxi, Immergas, Vaillant, Riello, Ferroli, Viessmann, Beretta e Ariston la facciamo tutta con la stessa visita annuale. Non siamo un centro assistenza autorizzato di nessun produttore: siamo l'impresa che tiene l'impianto, qualunque sia la marca. Le abilitazioni che contano sono quelle del DM 37/2008 e non sono legate a un costruttore: la lettera C copre gli impianti di riscaldamento, climatizzazione e refrigerazione in quanto tali, e su una caldaia a gas serve anche la lettera E, quella degli impianti a gas.
Il tagliando cambia se la caldaia è Vaillant invece che Ferroli?
Negli adempimenti no. Il rapporto di controllo di efficienza energetica, il libretto di impianto e le cadenze sono gli stessi per ogni costruttore: in Lombardia, su un generatore a gas tra 5 e 35 kW, il controllo è biennale e l'esito si registra sul catasto CURIT (DGR Lombardia XI/3502/2020). Cambia il lavoro sotto il mantello: ricambi, codici errore e procedura di accesso ai parametri sono diversi marca per marca, e sono il motivo per cui conviene farla fare a chi conosce quell'apparecchio.