01Cosa serve davvero
Manutenzione, controllo fumi e bollino non sono la stessa cosa
La manutenzione è la cura dell'apparecchio, di norma una volta l'anno secondo il costruttore. Il controllo di efficienza energetica misura i fumi e il rendimento, con una frequenza fissata dalla normativa in base a tipo e potenza. Il bollino è la prova che il controllo è stato fatto e registrato: in Lombardia passa dal catasto regionale CURIT, che puoi consultare in pochi secondi col check-up gratuito del tuo impianto.
Spesso le tre cose si fanno nello stesso intervento, ma restano distinte. A questo si aggiunge il libretto di impianto, da tenere aggiornato: è il documento che racconta la storia della caldaia, e quello che si guarda in caso di verifica o di vendita di casa.
02Caldaia a condensazione e oltre
Una caldaia curata consuma meno. E un giorno la sostituisci bene
La caldaia a condensazione recupera il calore dei fumi che altrimenti finirebbe nel camino, e rende di più a parità di gas, soprattutto a temperature non troppo alte (abbiamo spiegato a parte come funziona una caldaia a condensazione). Fumi più freddi e umidi chiedono però un camino adatto: vediamo cosa cambia con la revisione della EN 13384 sul calcolo dei camini. Curata bene, dura e consuma il giusto. Trascurata, si guasta prima e spreca.
Quando arriva il momento di sostituirla, ti diciamo con franchezza se conviene un'altra caldaia o il passaggio alla pompa di calore, con gli incentivi alla mano. Nel frattempo la teniamo efficiente nel canone di Tagliando Casa, a Milano e provincia.
03Le parole giuste
Manutenzione, pulizia, riparazione: cosa stai chiedendo davvero
Chi cerca la manutenzione caldaie usa cinque parole diverse: manutenzione, tagliando, pulizia, revisione, bollino blu. In parte indicano la stessa visita, in parte no. La differenza che conta è una sola: alcune cose servono alla caldaia, altre servono per legge, e solo una parte finisce a catasto. Poi ci sono le chiamate che non aspettano il tagliando, come quando la caldaia perde acqua. Vale la pena tenerle separate, perché è lì che si capisce cosa stai pagando.
Se cinque preventivi usano cinque parole diverse per la stessa cosa, il problema non sei tu. Qui sotto le mettiamo in fila, così quando chiami un manutentore per la caldaia sai già cosa chiedere e cosa deve lasciarti scritto.
Manutenzione (il "tagliando")
È la visita che tiene in salute l'apparecchio: verifica della combustione, degli organi di sicurezza, della tenuta e degli scarichi, secondo le istruzioni del costruttore, di norma una volta l'anno. Il riferimento di buona tecnica per il controllo e la manutenzione è la UNI 10436, una norma volontaria. La svolge un'impresa abilitata e a fine intervento aggiorna il libretto di impianto. Serve alla caldaia, prima che alla carta.
Pulizia della caldaia
È una parte della manutenzione, non un servizio a sé: bruciatore, scambiatore, sifone della condensa, filtri e, dove serve, l'acqua dell'impianto. Sul trattamento dell'acqua il riferimento di buona tecnica è la UNI 8065, una norma volontaria: non è un obbligo, ma è quello che tiene lo scambiatore pulito negli anni. Ci abbiamo dedicato un approfondimento: perché il trattamento dell'acqua protegge lo scambiatore.
Revisione, controllo dei fumi, bollino blu
Quando si dice revisione della caldaia si intende quasi sempre il controllo di efficienza energetica: misura dei fumi e del rendimento, con l'analisi della combustione secondo la UNI 10389. Il bollino blu della caldaia non è un controllo in più, è la sua registrazione sul catasto regionale CURIT. Abbiamo scritto per esteso cosa registra il CURIT in Lombardia, e che differenza c'è fra bollino blu, revisione e manutenzione.
Riparazione e sostituzione
La riparazione della caldaia è tutt'altra cosa: si interviene su un guasto, spesso in stagione. Se il pezzo non esiste più o il costo si avvicina a quello di una macchina nuova, si ragiona sull'installazione di una caldaia nuova o sul passaggio alla pompa di calore, con gli incentivi alla mano: sul passaggio alla pompa di calore il Conto Termico 3.0 per i privati copre fino al 65% della spesa.
Fonti: DPR 74/2013 per frequenze di controllo e libretto di impianto, D.Lgs 192/2005 per le sanzioni a chi omette manutenzione e controlli, DM 37/2008 per l'abilitazione delle imprese. In Lombardia la registrazione passa dal catasto CURIT: il tuo impianto lo vedi in pochi secondi col check-up gratuito.
La caldaia sceglie sempre il giorno più freddo per fermarsi
Una manutenzione con controllo e bollino, prima dell'inverno, parte da lì.
Domande frequenti
Ogni quanto va fatto il controllo della caldaia?
La manutenzione segue le indicazioni del costruttore, di solito una volta l'anno. Il controllo di efficienza energetica con analisi dei fumi, invece, ha una frequenza fissata dalla normativa in base al tipo e alla potenza dell'impianto. In Lombardia gli esiti si registrano sul catasto regionale e danno luogo al bollino.
Qual è la differenza tra manutenzione, controllo fumi e bollino?
La manutenzione è la cura dell'apparecchio per farlo funzionare bene e in sicurezza. Il controllo di efficienza energetica misura i fumi e il rendimento. Il bollino (in Lombardia, tramite il catasto CURIT) è la prova che il controllo è stato fatto e registrato. Spesso si svolgono nello stesso intervento, ma sono cose diverse.
Come funziona una caldaia a condensazione?
Recupera il calore contenuto nei fumi di combustione, che in una caldaia tradizionale andrebbe perso nel camino, condensando il vapore acqueo. Così rende di più a parità di gas ed è più efficiente, soprattutto se l'impianto lavora a temperature non troppo alte.
La canna fumaria di una caldaia a condensazione è diversa?
Sì, e spesso è la voce che pesa di più quando si sostituisce la vecchia caldaia. Una caldaia a condensazione recupera il calore dei fumi, quindi li manda al camino molto più freddi e umidi: il condotto deve reggere una condensa acida, essere a tenuta e avere uno scarico dedicato per raccoglierla. Una vecchia canna in muratura di norma non è idonea e si intuba con un condotto adatto. Sul percorso decide il DPR 412/1993 art. 5: dal 31 agosto 2013 i fumi vanno sopra il colmo del tetto, e lo scarico a parete resta solo in deroga; abbiamo spiegato chi risponde del camino e chi lo certifica. Il dimensionamento segue le norme volontarie UNI EN 13384-1 e UNI 7129. In sopralluogo guardiamo prima il camino, poi la caldaia.
Cos'è il libretto di impianto e chi lo tiene?
È il documento che accompagna l'impianto termico e raccoglie dati, controlli e interventi. Va tenuto aggiornato dal responsabile dell'impianto - per la caldaia autonoma di casa, di norma il proprietario o l'occupante - e lo compila il tecnico a ogni manutenzione.
Cosa si rischia se non si fa il controllo della caldaia?
Oltre alle sanzioni previste dalla normativa, una caldaia senza controlli consuma di più, si guasta prima ed è meno sicura: la combustione non controllata è un rischio. Tenere in ordine manutenzione, controllo fumi e libretto è anche ciò che si guarda in caso di verifica o di vendita dell'immobile.
Se la caldaia si guasta, la riparate o consigliate di sostituirla?
La riparazione conviene finché il guasto è isolato, i ricambi esistono e la caldaia ha ancora anni davanti. Cambia il discorso quando il costo dell'intervento si avvicina a quello di un apparecchio nuovo, i pezzi non sono più disponibili o i guasti si ripetono. Prima di decidere veniamo a vederla e ti diciamo cosa faremmo noi. L'installazione di una caldaia nuova va comunque affidata a un'impresa abilitata, che a fine lavori rilascia la dichiarazione di conformità prevista dal DM 37/2008. Abbiamo messo in fila i segnali che dicono ripara e quelli che dicono sostituisci.
Cosa comprende la pulizia della caldaia?
La pulizia non è un servizio separato: è la parte manuale della manutenzione. Si puliscono bruciatore, scambiatore, elettrodi, filtri e il sifone di scarico della condensa, si verifica la combustione e si controlla l'acqua dell'impianto, dove incrostazioni e corrosione fanno perdere rendimento. Sul trattamento dell'acqua il riferimento di buona tecnica è la norma volontaria UNI 8065, che non è un obbligo di legge ma è ciò che tiene pulito lo scambiatore negli anni.
Quanto costa la manutenzione della caldaia a Milano e cosa deve includere?
Il prezzo dipende da apparecchio, stato dell'impianto e da cosa serve davvero quell'anno, quindi lo mettiamo per iscritto prima di salire. Un preventivo serio tiene distinte le voci: manutenzione secondo il costruttore, eventuale controllo di efficienza energetica con analisi dei fumi e registrazione a catasto, ricambi. Il tecnico della caldaia che sale a casa tua deve essere di un'impresa abilitata ai sensi del DM 37/2008 e ti lascia il rapporto di controllo e il libretto aggiornato. A Milano e provincia lo mettiamo in un contratto di manutenzione della caldaia a canone, dentro Tagliando Casa: cosa facciamo e quando lo facciamo è scritto, e alle scadenze pensiamo noi.
Chi può fare il controllo della caldaia?
Il controllo e la manutenzione della caldaia vanno affidati a un'impresa abilitata ai sensi del DM 37/2008, con tecnici qualificati che rilasciano il rapporto di controllo di efficienza energetica previsto dal DPR 74/2013. Non è un'operazione fai-da-te: chi firma il rapporto lo trasmette al catasto regionale degli impianti termici, in Lombardia il CURIT.
Manutenzione della caldaia: a chi spetta, all'inquilino o al proprietario?
Nella pratica dei contratti di locazione la manutenzione ordinaria e il controllo periodico sono a carico di chi occupa l'immobile, mentre la sostituzione dell'apparecchio e gli interventi straordinari restano al proprietario. Il contratto però può dire altro, quindi la prima cosa da leggere è il contratto e, in condominio, il regolamento. A noi interessa che qualcuno se ne occupi davvero e che il libretto di impianto resti aggiornato: sull'appartamento lavoriamo con chi ci chiama, inquilino o proprietario che sia.
Si può tenere la caldaia in balcone?
Capita spesso nelle case di città. Una caldaia in balcone è a tutti gli effetti un'installazione all'esterno: serve un apparecchio previsto per stare fuori, va protetto dal gelo lo scarico della condensa, e vanno verificati lo spazio tecnico intorno, la posizione dello scarico dei fumi rispetto a finestre e balconi vicini e l'accesso per la manutenzione. Sono le cose che guardiamo in sopralluogo prima di dire se la posizione regge così com'è.
Come funziona il controllo dei fumi in Lombardia?
Il controllo dei fumi in Lombardia è il controllo di efficienza energetica, e la cadenza dipende da potenza e combustibile: per i generatori a gas tra 5 e 35 kW è biennale, tra 35 e 350 kW annuale (DGR Lombardia XI/3502/2020). L'esito si registra sul catasto regionale CURIT, ed è da lì che nasce il bollino. Lo facciamo insieme alla manutenzione, così l'impianto si tocca una volta sola.
Quando serve il lavaggio chimico della caldaia?
Il lavaggio chimico della caldaia - più esattamente del circuito che la serve - si fa quando incrostazioni, fanghi e ossidi hanno ridotto la circolazione: termosifoni tiepidi nella parte alta, rumori nello scambiatore, consumi che salgono senza motivo. Si fa circolare un prodotto disincrostante nell'impianto, poi si risciacqua e si ripristina il trattamento dell'acqua secondo la norma volontaria UNI 8065. Non è manutenzione ordinaria: lo proponiamo solo dopo aver verificato lo stato dell'acqua, perché su un impianto sano non serve.