Contabilizzazione del calore: l'obbligo di lettura da remoto entro il 2027

Cosa cambia dal 1 gennaio 2027

Negli edifici serviti da un impianto termico centralizzato è obbligatorio contabilizzare il calore consumato da ogni unità, così da ripartire la spesa in base ai consumi effettivi e non solo ai millesimi. Questo obbligo esiste dal 2014. Quello che cambia adesso riguarda il modo in cui i contatori vengono letti: dal 1 gennaio 2027 tutti i dispositivi installati dovrebbero poter essere letti da remoto, senza bisogno di entrare nei singoli appartamenti.

La novità arriva dal recepimento di una direttiva europea sull'efficienza energetica: i dispositivi installati dopo il 25 ottobre 2020 sono già leggibili da remoto, mentre quelli più vecchi vanno adeguati entro la scadenza del 2027.

Cosa deve fare l'amministratore, passo per passo

Se amministri un condominio con riscaldamento centralizzato, il percorso per arrivare in regola entro il 2027 è questo:

1. Verifica se l'edificio è soggetto all'obbligo. Riguarda solo gli edifici con una centrale termica unica al servizio di più unità e con contabilizzazione individuale del calore.
2. Fai controllare lo stato dei dispositivi. Un tecnico verifica se i contatori e i ripartitori già installati sono leggibili da remoto o vanno adeguati o sostituiti.
3. Raccogli i preventivi. Per l'adeguamento o la sostituzione dei dispositivi e per il servizio annuale di lettura e ripartizione.
4. Porta la scelta in assemblea. La decisione e la spesa sono del condominio; gli interventi di efficienza energetica si deliberano con maggioranza agevolata. Quali maggioranze servono.
5. Adegua i dispositivi entro il 1 gennaio 2027. In Lombardia con sistemi di lettura AMR fissi.
6. Attiva il servizio annuale. Lettura dei consumi, ripartizione delle spese e rendiconto; le informazioni sui consumi vanno fornite ai condomini almeno una volta al mese.

Chi deve adeguarsi

L'obbligo riguarda gli edifici con riscaldamento centralizzato dotati di contabilizzazione individuale: in pratica soprattutto i condomini e gli immobili con un'unica centrale termica al servizio di più unità. La gestione dell'impianto e degli adempimenti ricade in genere sull'amministratore e, attraverso di lui, sul condominio; il singolo occupante non decide da solo.

La scelta del sistema di contabilizzazione e del fornitore del servizio passa quindi dall'assemblea, su istruttoria di chi amministra l'edificio. Per le strutture non residenziali con impianto centralizzato - alberghi, residenze sanitarie, uffici, spazi commerciali - vale la stessa logica: dove c'è contabilizzazione individuale, i dispositivi vanno resi leggibili da remoto.

Le scadenze in breve

• 25 ottobre 2020 - i dispositivi installati o sostituiti da questa data devono essere già leggibili da remoto.
• 1 gennaio 2022 - le informazioni su consumi e fatturazione vanno fornite agli utenti almeno una volta al mese.
• 1 gennaio 2027 - tutti i dispositivi esistenti devono essere dotati di lettura da remoto.

C'è poi una scadenza pratica che spesso coincide: i dispositivi installati nella prima ondata del 2016-2017 hanno batterie con una vita di circa dieci anni, e arrivano a fine corsa proprio in questi anni. Per molti edifici l'adeguamento alla lettura da remoto e la sostituzione per fine batteria finiscono per cadere nello stesso periodo.

Quanto costa mettersi in regola

Le spese sono di due tipi. La prima è una tantum: l'installazione o l'adeguamento dei dispositivi - ripartitori, contatori, valvole termostatiche e, per la lettura da remoto, antenne e gateway. Varia molto da impianto a impianto e va definita con un preventivo sull'edificio specifico.

La seconda è ricorrente: il servizio annuale di lettura e ripartizione delle spese. Per dare un ordine di grandezza, ARERA indica costi di riferimento, a titolo indicativo, tra 0,6 e 4 euro a radiatore l'anno per i ripartitori con trasmissione radio, e tra 3 e 5 euro ad appartamento l'anno per i contatori di calore.

Valori indicativi da ARERA (Delibera 282/2017/R/tlr), rivisti periodicamente: il costo reale dipende dall'impianto, dal numero di corpi scaldanti e dal fornitore. Da confermare con un preventivo e sulla fonte ufficiale.

In Lombardia: solo lettura AMR fissa

La Lombardia è l'unica regione ad aver definito con precisione cosa si intende per lettura da remoto. Con la delibera regionale XI/3502 del 5 agosto 2020, è considerata valida solo la lettura automatica con trasmissione dei dati tramite sistemi AMR fissi - antenne e gateway installati in modo permanente. I sistemi di lettura mobile, walk-by e drive-by, in cui un operatore raccoglie i dati passando vicino all'edificio, non sono considerati idonei.

In concreto, chi adegua un impianto in Lombardia dovrebbe orientarsi su un'infrastruttura di lettura fissa. È un dettaglio tecnico che alza l'asticella rispetto al resto d'Italia, e conviene tenerne conto prima di scegliere i dispositivi. Leggi la scheda della delibera.

Sanzioni e responsabilità

La mancata contabilizzazione del calore è sanzionata. Per il singolo condomino la sanzione indicata dalla normativa è compresa, a titolo indicativo, tra 500 e 2.500 euro; l'importo e le modalità di applicazione vanno verificati sulla fonte ufficiale e possono dipendere dal caso concreto. Più della sanzione in sé, il punto pratico è che un impianto non a norma espone il condominio a contestazioni sulla ripartizione delle spese.

Quando l'adeguamento si può evitare

La normativa prevede dei casi in cui l'installazione o l'adeguamento possono non essere dovuti: quando non sono tecnicamente fattibili oppure quando non sono economicamente efficienti. In queste situazioni serve la valutazione di un tecnico abilitato, che documenti la deroga con un'analisi costi-benefici. Non è una scappatoia automatica: va dimostrata caso per caso.

Le norme di riferimento

Le fonti che regolano la contabilizzazione e la lettura da remoto, ciascuna con link alla scheda e alla fonte ufficiale.

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