Contabilizzazione del calore: l'obbligo di lettura da remoto entro il 2027

Cosa cambia dal 1 gennaio 2027

Negli edifici serviti da un impianto termico centralizzato è obbligatorio contabilizzare il calore consumato da ogni unità, così da ripartire la spesa in base ai consumi effettivi e non solo ai millesimi. Lo prevede il D.Lgs 102/2014, con scadenza al 30 giugno 2017. Quello che cambia adesso riguarda il modo in cui i contatori vengono letti: dal 1 gennaio 2027 tutti i dispositivi installati dovrebbero poter essere letti da remoto, senza bisogno di entrare nei singoli appartamenti.

Se il condominio è allacciato a una rete di teleriscaldamento invece che a una centrale propria, la misura del calore segue regole sue: dal 1 gennaio 2026 le detta la delibera ARERA sul telecalore, che disciplina anche recesso e distacco dalla rete.

La novità arriva dal recepimento di una direttiva europea sull'efficienza energetica: i dispositivi installati dopo il 25 ottobre 2020 sono già leggibili da remoto, mentre quelli più vecchi vanno adeguati entro la scadenza del 2027.

Cosa deve fare l'amministratore, passo per passo

Se amministri un condominio con riscaldamento centralizzato, il percorso per arrivare in regola entro il 2027 è questo:

1. Verifica se l'edificio è soggetto all'obbligo. Riguarda solo gli edifici con una centrale termica unica al servizio di più unità e con contabilizzazione individuale del calore: se l'intervento è già in programma, vale la pena leggere cosa cambia quando si rifà la centrale termica.
2. Fai controllare lo stato dei dispositivi. Un tecnico verifica se i contatori e i ripartitori già installati sono leggibili da remoto o vanno adeguati o sostituiti; prima di ogni inverno conviene inserirlo in un controllo pre-stagione dell'impianto. I ripartitori hanno il loro riferimento tecnico nelle UNI EN 834 e 835, mentre sui contatori di calore vale anche il D.M. 93/2017, che fissa i controlli metrologici periodici degli strumenti di misura in servizio; per i contatori dell'acqua il D.M. 219/2025 ha portato la verificazione periodica a 13 anni per ogni tecnologia. I requisiti per mettere in servizio un contatore di calore nuovo, con la marcatura CE e quella metrologica, li fissa il D.Lgs 22/2007 sugli strumenti di misura (MID); la Direttiva (UE) 2026/706 aggiorna la MID e dal 10 ottobre 2028 porta i contatori di energia termica anche sul raffreddamento.
3. Raccogli i preventivi. Per l'adeguamento o la sostituzione dei dispositivi e per il servizio annuale di lettura e ripartizione.
4. Porta la scelta in assemblea. La decisione e la spesa sono del condominio; gli interventi di efficienza energetica individuati con un attestato di prestazione energetica o una diagnosi energetica si deliberano con la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell'edificio. Quali maggioranze servono. Per termoregolazione e contabilizzazione del calore la stessa legge rimanda alle maggioranze delle innovazioni del secondo comma dell'art. 1120 c.c.: la maggioranza degli intervenuti con almeno metà del valore dell'edificio.
5. Adegua i dispositivi entro il 1 gennaio 2027. In Lombardia con sistemi di lettura AMR fissi.
6. Attiva il servizio annuale. Lettura dei consumi, ripartizione delle spese e rendiconto. Per il contenuto minimo del prospetto annuale e del contratto un riferimento è la delibera ARERA sui servizi di lettura e ripartizione. Con dispositivi leggibili da remoto le informazioni sui consumi vanno fornite ai condomini almeno una volta al mese, e fuori dalla stagione di riscaldamento il riscaldamento può esserne esentato.

Chi deve adeguarsi

L'obbligo riguarda gli edifici con riscaldamento centralizzato dotati di contabilizzazione individuale: in pratica soprattutto i condomini e gli immobili con un'unica centrale termica al servizio di più unità: come è fatto un impianto termico, dal generatore ai terminali, lo spieghiamo a parte. La gestione dell'impianto e degli adempimenti ricade in genere sull'amministratore e, attraverso di lui, sul condominio; il singolo occupante non decide da solo. Fa eccezione il condòmino che chiede il distacco dall'impianto: quando è possibile e cosa comporta lo vediamo in distacco dal riscaldamento centralizzato. Se invece è l'assemblea a chiedersi se tenere il centralizzato o passare all'autonomo, abbiamo messo in fila cosa valutare fra centralizzato e autonomo in condominio.

La scelta del sistema di contabilizzazione e del fornitore del servizio passa quindi dall'assemblea, su istruttoria di chi amministra l'edificio. Dall'assemblea passa anche il criterio con cui le spese vengono divise, che è una decisione a sé e si prende una volta sola: abbiamo messo in fila millesimi di fabbisogno e quota a consumo. Per le strutture non residenziali con impianto centralizzato - alberghi, residenze sanitarie, uffici, spazi commerciali - vale la stessa logica: dove c'è contabilizzazione individuale, i dispositivi vanno resi leggibili da remoto. Insieme alla contabilizzazione la norma chiede la termoregolazione, cioè le valvole sui radiatori: ne abbiamo scritto in valvole termostatiche: obblighi e risparmio.

Le scadenze in breve

• 25 ottobre 2020 - i dispositivi installati dopo questa data devono essere già leggibili da remoto.
• 1 gennaio 2022 - dove i dispositivi sono leggibili da remoto, le informazioni su consumi e fatturazione vanno fornite agli utenti almeno una volta al mese.
• 1 gennaio 2027 - tutti i dispositivi esistenti devono essere dotati di lettura da remoto.

C'è poi una scadenza pratica che spesso coincide: i dispositivi installati nella prima ondata del 2016-2017 hanno batterie con una vita di circa dieci anni, e arrivano a fine corsa proprio in questi anni. Per molti edifici l'adeguamento alla lettura da remoto e la sostituzione per fine batteria finiscono per cadere nello stesso periodo.

Quanto costa mettersi in regola

Le spese sono di due tipi. La prima è una tantum: l'installazione o l'adeguamento dei dispositivi - ripartitori di calore, contatori, valvole termostatiche e, per la lettura da remoto, antenne e gateway. Varia molto da impianto a impianto e va definita con un preventivo sull'edificio specifico.

La seconda è ricorrente: il servizio annuale di lettura e ripartizione delle spese, di solito con un canone a radiatore o ad appartamento. Il prezzo cambia molto da un fornitore all'altro: per confrontare due preventivi conviene guardare cosa comprende il canone (lettura, ripartizione, informazione ai condomini, sostituzione a fine batteria), per quanti anni ci si impegna e di chi restano i dispositivi a fine contratto. Se vuoi controllare da solo cosa dice il dispositivo sul radiatore, spieghiamo come si leggono i ripartitori di calore e perché le unità che mostrano non sono kWh.

Il costo reale dipende dall'impianto, dal numero di corpi scaldanti e dal fornitore: va confermato con un preventivo sull'edificio.

In Lombardia: solo lettura AMR fissa

In Lombardia la delibera regionale XI/3502 del 5 agosto 2020 definisce con precisione cosa si intende per lettura da remoto: è considerata valida solo la lettura automatica con trasmissione dei dati tramite sistemi AMR fissi - antenne e gateway installati in modo permanente. I sistemi di lettura mobile, walk-by e drive-by, in cui un operatore raccoglie i dati passando vicino all'edificio, non sono considerati idonei.

In concreto, chi adegua un impianto in Lombardia dovrebbe orientarsi su un'infrastruttura di lettura fissa. È un dettaglio tecnico che alza l'asticella rispetto al resto d'Italia, e conviene tenerne conto prima di scegliere i dispositivi. Uno dei modi più diffusi per costruirla è l'M-Bus, un protocollo standard europeo: una centralina interroga a turno i contatori, via cavo o via radio. Leggi la scheda della delibera.

A livello di legge regionale, la L.R. 24/2006 affida alla Giunta le regole su termoregolazione e contabilizzazione del calore e fissa sanzioni proprie in materia.

Sanzioni e responsabilità

La sanzione prevista dall'articolo 16 del D.Lgs 102/2014 (commi 6 e 7) va da 500 a 2.500 euro per ciascuna unità immobiliare e colpisce il proprietario che non installa i sotto-contatori o i sistemi di contabilizzazione del calore; non si applica se una relazione tecnica di un progettista o di un tecnico abilitato dimostra che l'installazione non è efficiente in termini di costi, tranne nei condomini di nuova costruzione, dove l'obbligo non ammette deroghe. Nel testo in vigore l'articolo 16 non richiama l'obbligo di lettura da remoto: se e come si sanzioni il mancato adeguamento al 2027 è una domanda da porre a un legale. In Lombardia c'è anche la sanzione regionale: la legge regionale 24/2006 (art. 27, comma 1-ter) punisce il responsabile dell'impianto che non rispetta le disposizioni della Giunta sull'obbligo di termoregolazione e contabilizzazione con una multa da 500 a 3.000 euro per ogni unità immobiliare servita. Più della sanzione in sé, il punto pratico è che un impianto non a norma espone il condominio a contestazioni sulla ripartizione delle spese.

La lettura da remoto si può evitare se non conviene?

È la domanda su cui si inceppano molte assemblee, e la norma italiana dice poco. Il comma 5-bis dell'articolo 9 del D.Lgs 102/2014 rende obbligatoria la lettura da remoto entro il 1° gennaio 2027, "ferme restando le condizioni di fattibilità tecnica ed efficienza in termini di costi". Non dice come si dimostra che non conviene, né chi deve firmare la valutazione.

Metodo e documento la legge li scrive per un altro caso: l'installazione dei dispositivi (comma 5, lettere b e c). Lì il riferimento per valutare l'efficienza in termini di costi è la metodologia della UNI EN 15459, e l'eventuale inefficienza va riportata in una relazione tecnica del progettista o del tecnico abilitato. Per la lettura da remoto quel rimando non c'è. Un tecnico che esita a firmare, quindi, ha le sue ragioni: firmerebbe una valutazione per cui la norma non prescrive un metodo.

L'indicazione più chiara viene dall'Europa. La Raccomandazione (UE) 2019/1660 della Commissione chiede di interpretare la deroga "in modo molto restrittivo" e precisa che i costi irrecuperabili dei dispositivi esistenti non bastano a giustificarla. Come esempio di deroga ragionevole cita un edificio con pareti e solai ricchi di ferro, dove la trasmissione senza fili non funziona e il cablaggio costerebbe in modo sproporzionato. Ricorda anche che per i ripartitori a evaporazione non esistono alternative tecnicamente valide leggibili da remoto. Non è un atto vincolante, ma è il riferimento più autorevole che c'è.

In pratica, se il condominio vuole percorrere la strada della deroga, la prassi più solida è una relazione firmata da un tecnico abilitato che applichi per analogia il metodo della UNI EN 15459, cioè il costo globale sul ciclo di vita. Per applicarla a contabilizzazione e termoregolazione c'è una linea guida dedicata, la UNI/TS 11819, con valori di riferimento per gli indicatori economici: un riferimento di buona tecnica, non un obbligo di legge. La DGR Lombardia XI/3502/2020, per l'esenzione dall'installazione, chiede che il calcolo comprenda investimento iniziale, gestione, sostituzione ed eventuale smaltimento: sono voci ragionevoli anche qui. È buona prassi, non un adempimento scritto nel comma 5-bis, e conviene metterla agli atti dell'assemblea.

Le norme di riferimento

Le fonti che regolano la contabilizzazione e la lettura da remoto, ciascuna con link alla scheda e alla fonte ufficiale. Una fa eccezione: la UNI 10200 non impone nulla, è una norma tecnica volontaria e riguarda il passo successivo, cioè come si dividono le spese una volta che i dispositivi misurano. Come funziona quel riparto lo vediamo in come si ripartiscono le spese di riscaldamento in condominio.

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