Quando è lecito il distacco dal riscaldamento centralizzato?
Il distacco è lecito quando rispetta due condizioni, fissate dal comma 4 dell'art. 1118 del Codice Civile: non deve derivarne un notevole squilibrio di funzionamento dell'impianto, né un aggravio di spesa per gli altri condòmini. Se entrambe sono soddisfatte, è un diritto del condòmino, non una concessione: l'assemblea non deve autorizzarlo. La norma è stata introdotta dalla riforma del condominio (Legge 220/2012). Se stai ancora valutando se conviene lasciare l'impianto comune, partiamo dalle differenze in riscaldamento centralizzato o autonomo.
Attenzione a cosa significano davvero le due condizioni. Il notevole squilibrio riguarda la tenuta termica dell'impianto: staccando un'unità, le colonne montanti e i corpi scaldanti vicini possono ricevere più o meno calore, e serve verificare che i restanti alloggi restino nei parametri di comfort e sicurezza. L'aggravio di spesa riguarda invece la bolletta degli altri: se il distacco fa salire il costo unitario per chi resta, la condizione non è rispettata. Se un termine non ti è chiaro, lo trovi nel glossario.
Cosa serve per dimostrare che il distacco è possibile?
La legge non la nomina, ma nella pratica serve una perizia tecnica, a carico del condòmino che chiede il distacco. L'onere di provare che non ci sono squilibri né aggravi di spesa è suo: senza quel documento la richiesta resta contestabile, e in una eventuale lite è lui a doverla sostenere. La perizia la redige un tecnico abilitato, che calcola l'effetto termico del distacco sull'impianto esistente e verifica il rispetto delle due condizioni di legge.
Sul piano pratico, il distacco comporta la chiusura dei corpi scaldanti dell'unità e, di norma, la coibentazione delle colonne montanti che l'attraversano, perché continuano a cedere calore. La contabilizzazione del calore, obbligatoria negli edifici in condominio con impianto centralizzato dove è tecnicamente possibile ed efficiente in termini di costi (D.Lgs 102/2014, art. 9 c. 5), resta la base per ripartire le spese, e la norma tecnica UNI 10200 è il riferimento volontario per il calcolo: chi si distacca esce dalla quota di consumo volontario, ma resta tenuto alle sole spese di manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma dell'impianto comune (art. 1118 c.c.). Se poi l'alloggio passa a una caldaia autonoma, il nuovo scarico fumi o la canna fumaria appoggiati a un muro comune seguono le regole sull'uso della cosa comune (art. 1102 c.c.). Il quadro degli obblighi di contabilizzazione lo raccontiamo in come arrivare pronti al 2027.
Quali spese restano al condòmino che si distacca?
Dopo il distacco, quel condòmino smette di pagare il consumo di calore a cui ha rinunciato, ma per legge resta tenuto a concorrere ad altre voci. L'art. 1118 c.c. le indica in modo netto: le spese di manutenzione straordinaria dell'impianto, quelle per la sua conservazione e quelle per la messa a norma. Sono i costi che tengono in vita l'impianto comune, di cui l'appartamento continua a far parte anche da staccato.
È il punto che genera più malintesi in assemblea. Chi si distacca a volte pensa di non dover più nulla; gli altri temono di doversi accollare la sua quota. Nessuna delle due letture è corretta: la quota di consumo sparisce per chi si stacca, le quote di conservazione e manutenzione straordinaria restano ripartite come prima. Distinguere le due categorie di spesa, davanti ai numeri, evita quasi sempre la lite. Diverso è il caso di chi non paga: l'art. 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile permette all'amministratore di sospendere il condòmino in ritardo da almeno un semestre dai servizi comuni godibili separatamente, e su un impianto centralizzato conta se l'unità si può escludere senza toccare le altre. Su come si dividono le spese negli impianti centralizzati abbiamo scritto per l'amministratore in contabilizzazione del calore.
Cosa deve fare l'amministratore quando arriva la richiesta?
La prima cosa è non trattarla come una votazione. Il distacco legittimo non si mette ai voti: l'amministratore riceve la comunicazione, chiede la perizia se non è allegata e la fa esaminare da un tecnico di fiducia del condominio, per verificare le due condizioni di legge. Se la perizia regge, il distacco si prende atto e si aggiornano le tabelle di ripartizione; se non regge, si contesta sul piano tecnico, con i numeri, non con una delibera di divieto.
L'assemblea entra in gioco non per autorizzare o vietare, ma per gestire le conseguenze: la modifica delle tabelle millesimali di riscaldamento, l'eventuale coibentazione delle montanti, l'aggiornamento del contratto di gestione. È anche l'occasione per verificare che l'impianto sia in ordine sul resto, dalla nomina del terzo responsabile agli obblighi di contabilizzazione. Gestita così, la richiesta di distacco è una pratica amministrativa ordinata, non un fronte di scontro.