Terzo responsabile del condominio: cosa cambia per l'amministratore?

Cosa cambia per l'amministratore quando delega il terzo responsabile?

Cambia chi risponde dell'esercizio dell'impianto. Il DPR 74/2013 (art. 6) prevede che il responsabile dell'impianto possa delegare la conduzione a un terzo responsabile, un soggetto qualificato che assume la gestione tecnica al posto suo. Per un impianto centralizzato il responsabile è l'amministratore (D.Lgs 192/2005, allegato A): con la delega, la responsabilità tecnica dell'esercizio si sposta sul terzo. In Lombardia la delega è ammessa solo se i generatori stanno in un locale tecnico esclusivamente dedicato.

È un alleggerimento reale, ma parziale. L'amministratore non scarica tutto: continua a rappresentare il condominio, a portare in assemblea le decisioni di spesa e a vigilare sul rispetto dell'incarico; in Lombardia, poi, comunica al CURIT la propria nomina indicando il nome del terzo responsabile. Quello che smette di fare è rispondere in prima persona della corretta conduzione della centrale termica, che diventa competenza di chi ha firmato la delega.

Nella nostra esperienza, negli edifici condominiali che seguiamo a Milano è proprio questo il punto che convince l'amministratore: non pagare meno, ma avere un interlocutore tecnico unico che risponde della caldaia, dei controlli e dei tempi di intervento. Se vuoi il quadro generale del ruolo, lo trovi nel nostro approfondimento su chi è il terzo responsabile dell'impianto termico.

Da quale potenza conviene delegare il terzo responsabile?

Non c'è una potenza sopra la quale la delega diventa obbligatoria: il DPR 74/2013 (art. 6) la tiene come facoltà a ogni taglia. La potenza conta però sui requisiti di chi assume l'incarico: per gli impianti sopra i 350 kW, il decreto chiede che il terzo responsabile sia in possesso della certificazione UNI EN ISO 9001 per l'attività di gestione e manutenzione, oppure dell'attestazione rilasciata ai sensi del DPR 207/2010 nelle categorie OG 11 o OS 28. È la soglia che separa un affido "leggero" da uno che richiede una struttura certificata o attestata.

Sotto quella soglia i requisiti sono più flessibili, ma la logica per l'amministratore resta la stessa: conviene delegare quando manca una competenza tecnica interna al condominio e si vuole un soggetto che risponda della centrale termica per intero. Un impianto centralizzato in Lombardia va comunque registrato e mantenuto secondo le regole del Catasto Unico Regionale degli Impianti Termici (CURIT), l'attuazione lombarda del DPR 74/2013, e avere un terzo responsabile chiarisce chi ne cura gli adempimenti.

Cosa passa al terzo responsabile e cosa resta all'amministratore?

Passano al terzo responsabile la conduzione, l'esercizio, il controllo e la manutenzione dell'impianto, insieme al rispetto delle frequenze dei controlli di efficienza energetica (DPR 74/2013). Restano al condominio la proprietà dell'impianto, le decisioni di investimento, il budget e la nomina o la revoca del terzo responsabile. È una divisione netta tra chi decide e chi conduce.

Un'avvertenza che diamo sempre: la delega non copre gli interventi impiantistici veri e propri. Installazione, trasformazione e manutenzione straordinaria vanno eseguite da un'impresa abilitata, con la Dichiarazione di Conformità a fine lavori (DM 37/2008). Il terzo responsabile conduce e controlla, ma il pezzo di ferro lo mette chi è abilitato a farlo.

Serve una delibera dell'assemblea per nominarlo?

Nella pratica corrente sì. L'amministratore rappresenta il condominio, ma un incarico continuativo con un impegno di spesa non è un atto ordinario di gestione: passa dall'assemblea, che delibera la nomina del terzo responsabile e approva l'affidamento. La decisione va verbalizzata, così l'atto di incarico ha alle spalle un mandato chiaro e opponibile.

È un passaggio che conviene curare, non subire. Portare in assemblea la scelta con un confronto tra proposte, e mettere a verbale cosa si delega e a chi, protegge l'amministratore: se domani qualcosa non va sulla centrale termica, il perimetro delle responsabilità è scritto. Delega e contratto vanno poi tenuti insieme: su come impostarlo, abbiamo scritto cosa mettere nel contratto del manutentore condominiale.

Come scegliere il terzo responsabile del condominio?

Si sceglie guardando alla qualifica e alla struttura, non solo al prezzo. Il terzo responsabile deve avere i requisiti tecnici per condurre l'impianto e, sopra i 350 kW, la certificazione UNI EN ISO 9001 per la gestione e la manutenzione o l'attestazione rilasciata ai sensi del DPR 207/2010 nelle categorie OG 11 o OS 28 (DPR 74/2013, art. 6). Sotto quella soglia contano l'abilitazione, la capacità di rispettare le frequenze dei controlli e tempi di intervento certi quando la centrale si ferma in pieno inverno.

Per un amministratore la scelta pratica è tra tanti fornitori scollegati e un unico interlocutore che conduce, mantiene e risponde. Noi affianchiamo le due cose: assumiamo l'incarico di terzo responsabile dell'impianto termico e teniamo la centrale con la manutenzione a canone, così controllo, interventi e budget stanno in un solo contratto e la spesa annua è nota in anticipo.

Cosa mettere nell'atto di incarico?

L'atto di incarico deve dire con precisione cosa si delega. Il DPR 74/2013 vuole che l'assunzione dell'incarico sia comunicata: l'atto identifica l'impianto, la sua potenza, il perimetro delegato (conduzione, controllo, manutenzione) e la data di decorrenza. In Lombardia la nomina si riflette anche negli adempimenti verso il CURIT, dove il terzo responsabile diventa il soggetto che cura il libretto e i controlli.

Oltre al minimo di legge, all'amministratore conviene fissare per iscritto le frequenze dei controlli di efficienza energetica, i tempi di risposta in caso di guasto, la reperibilità nella stagione termica e la restituzione della documentazione alla fine dell'incarico. Sono le clausole che, il giorno in cui la caldaia si ferma, decidono la differenza tra una telefonata e un problema. Quadro aggiornato al 2026: per il dettaglio delle norme citate, parti dalla nostra sezione normativa o dal glossario.