Codice Civile, art. 1118, comma 4
Distacco dall'impianto di riscaldamento centralizzato
Nei condomini, il singolo proprietario può rinunciare all'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento e passare a un sistema autonomo, senza bisogno dell'autorizzazione dell'assemblea, se dal distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. Chi si distacca resta comunque tenuto a contribuire alle spese di manutenzione straordinaria dell'impianto comune e per la sua conservazione e messa a norma. Riguarda i privati e i condomini nel residenziale.
- Titolo ufficiale
- Codice Civile, art. 1118, comma 4 (come modificato dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220)
- Pubblicazione
- Codice Civile, art. 1118; comma 4 introdotto dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220 · Codice Civile art. 1118
- Stato di efficacia
- Comma 4 introdotto dalla L. 220/2012, in vigore dal 18 giugno 2013.
- Attuazione italiana
- Comma 4 introdotto dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220 (Riforma del condominio), in vigore dal 18 giugno 2013. Il distacco non richiede autorizzazione assembleare ma va supportato da perizia tecnica: l'onere della prova dell'assenza di squilibri o aggravi e del condomino (Cass. 22285/2016).
- Si applica a
- Ultima verifica
- 30 settembre 2026, su fonte primaria
Estratto - disposizioni rilevanti per gli impianti
Riportiamo le disposizioni che riguardano gli impianti termici e di climatizzazione. Il testo integrale e vigente è disponibile sulla fonte ufficiale indicata in fondo.
Art. 1118, comma 4Distacco dall'impianto centralizzato
Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
Art. 1118, comma 3Le spese di conservazione restano dovute
Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.
Copia di archivio → web.archive.org
Giurisprudenza
Come i tribunali hanno letto questa norma nei casi concreti. Sono pronunce sui singoli casi, non legge né consulenza: ogni situazione fa storia a sé.
Cass. civ. sez. II, ordinanza 1098/2026 - il distaccato paga la conservazione dell'impianto comune
La Corte di Cassazione (sez. II, ordinanza n. 1098 pubblicata il 19 gennaio 2026, presidente Scarpa, relatore Penta) ha respinto il ricorso di due condomine che, dopo la dismissione del riscaldamento centralizzato, contestavano la quota delle spese straordinarie di riparazione dell'impianto. La Corte ricorda che il distacco "non esonera completamente il condomino dagli obblighi verso l'impianto centralizzato, in particolare per le spese di manutenzione straordinaria e per quelle relative ai 'consumi involontari' (dovuti a dispersione)", e che chi si distacca "rimane, quindi, obbligato a pagare le sole spese di conservazione" dell'impianto, "quali, ad esempio, quelle di sostituzione della caldaia", perché vi si potrà riallacciare. Il caso è stato deciso anche su un punto di procedura: la delibera che fissava il criterio di riparto non era stata impugnata nei 30 giorni dell'art. 1137 c.c. È un'ordinanza che richiama precedenti della stessa Corte, non una pronuncia delle Sezioni Unite. Quando un condomino ci chiede un impianto autonomo, gli diciamo prima del distacco quali voci dell'impianto comune continuerà a pagare.
Testo integrale (Corte di Cassazione, SentenzeWeb) → www.italgiure.giustizia.it
Trib. Torino, sentenza 4068/2025 - al distaccato i consumi involontari solo se calcolati tecnicamente
Il Tribunale di Torino (sez. VIII civile, sentenza n. 4068 pubblicata il 19 settembre 2025, R.G. 16597/2022) ha dichiarato nulla la delibera che addebitava a un condomino legittimamente distaccato una quota dei consumi involontari di riscaldamento, fissata al 30% e ripartita sui millesimi in uso. Per il giudice quelle delibere impongono una partecipazione alle spese "determinata in modo apodittico, a prescindere da una argomentata valutazione tecnica in ordine allo squilibrio termico e all'aggravio di spese che il distacco ha comportato". Oltre alla manutenzione straordinaria, alla conservazione e alla messa a norma dell'impianto, che il quarto comma dell'art. 1118 c.c. lascia al distaccato, la quota dei consumi involontari si può chiedere solo se misurata: nel caso il consulente tecnico l'ha fissata in sei millesimi. È una sentenza di merito di primo grado, letta sul testo integrale nella Banca Dati di Merito del Ministero della Giustizia. Quando seguiamo un distacco, consigliamo all'amministratore una stima tecnica della dispersione prima di fissare la quota.
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