Ogni quanto vanno fatti i controlli e la manutenzione degli impianti?

Cosa dice la legge e cosa è buona pratica?

Due cose diverse vanno tenute distinte. La manutenzione periodica segue le istruzioni dell'installatore o, se mancano, del costruttore, con la frequenza che vi è indicata (DPR 74/2013, art. 7). Il controllo di efficienza energetica, invece, ha cadenze fissate per legge: il DPR 74/2013 le lega alla potenza e al combustibile del generatore. Non sono la stessa scadenza, e confonderle è l'errore più comune.

Il DPR 74/2013 è un obbligo di legge nazionale, in vigore, e fissa nell'Allegato A la periodicità del controllo di efficienza energetica. Conta la potenza utile nominale complessiva dell'impianto, e le fasce sono due: sopra i 10 kW (12 kW per pompe di calore e gruppi frigo) e sotto i 100 kW, oppure da 100 kW in su, dove il controllo si fa più frequente. Per i generatori a gas, metano o GPL si passa da quattro anni a due; per quelli a combustibile solido o liquido da due anni a uno; per pompe di calore e gruppi frigo elettrici da quattro anni a due. Pompe di calore a motore endotermico o ad assorbimento alimentate da energia termica, teleriscaldamento e cogenerazione hanno cadenze proprie, nello stesso allegato. Per le pompe di calore a motore endotermico a gas il riferimento tecnico su sicurezza, prove e rendimento stagionale è la UNI EN 16905, norma volontaria. Il dettaglio del decreto, con la fonte ufficiale, è nella scheda del DPR 74/2013.

In Lombardia, però, il DPR 74/2013 cede il passo alla regola regionale: il suo art. 10 lo applica dove la Regione non ha adottato provvedimenti propri, e la DGR XI/3502/2020 fissa cadenze più strette per i generatori a fiamma. A gas, metano o GPL il controllo va fatto ogni 2 anni da 5 a 35 kW di potenza al focolare e ogni anno da 35 kW in su; a combustibile liquido ogni anno. Per i generatori a biomassa legnosa la regola lombarda è la DGR XI/5360/2021, con il controllo di efficienza ogni 4, 2 o 1 anni secondo la potenza. Sopra i 35 kW, poi, va messo a calendario il controllo delle emissioni, di regola almeno una volta l'anno.

Una precisazione utile: il DPR 74/2013 è destinato a essere sostituito. Il D.Lgs 192/2005, all'art. 4, comma 1-quinquies, prevede un nuovo decreto che aggiorni esercizio, controllo, manutenzione e ispezione degli impianti termici, e dalla sua entrata in vigore il DPR 74/2013 sarà abrogato: lo dispone l'art. 17, comma 4, del D.Lgs 48/2020. Il nuovo decreto non è ancora in vigore: la pubblicazione andrà seguita sulla Gazzetta Ufficiale, e fino ad allora restano validi i valori qui sopra.

Che calendario seguire per ogni tipo di impianto?

Il calendario si costruisce impianto per impianto, tenendo insieme la manutenzione da libretto e i controlli di legge. Caldaie, pompe di calore e gruppi frigo seguono le cadenze del DPR 74/2013 per il controllo di efficienza; su gruppi frigo, unità di trattamento aria e ventilazione si aggiungono i controlli stagionali di buona pratica; i circuiti con gas refrigerante hanno il controllo perdite F-gas, legato alla carica. In alcune attività è la regola antincendio ad aggiungere una scadenza: nei musei in edifici storici il DM 569/1992, e in biblioteche e archivi tutelati il DPR 418/1995, chiedono di verificare almeno una volta l'anno ventilazione, condizionamento e riscaldamento; negli alberghi la stessa prova annuale la prevede la regola antincendio degli alberghi del 1994.

Sui circuiti con gas fluorurati il controllo delle perdite non ha una data fissa: la frequenza dipende dalla carica. Il Regolamento (UE) 2024/573 conferma la soglia di 5 tonnellate di CO₂ equivalente, sotto la quale il controllo non è richiesto; tra 5 e 50 tonnellate è previsto almeno ogni 12 mesi, che diventano 24 se è installato un sistema di rilevamento delle perdite. Sale poi ad almeno ogni 6 mesi tra 50 e 500 tonnellate (12 con il rilevamento) e ad almeno ogni 3 mesi da 500 tonnellate in su (6 con il rilevamento). Il quadro completo, con la fonte, è nella scheda del regolamento F-gas.

Libretto di impianto e registro degli interventi: perché contano?

Il libretto di impianto è obbligatorio per gli impianti termici, e il responsabile vi allega i rapporti di controllo di efficienza (DPR 74/2013, artt. 7 e 8). In Lombardia il catasto è gestito dal sistema regionale CURIT, dove i rapporti vengono registrati. Il registro degli interventi è la prova documentale che la manutenzione è stata fatta: per un'ispezione o un passaggio di gestione, senza carta è come non averla fatta. Per gli impianti di climatizzazione il registro lo raccomandano già le linee guida nazionali del 2006 sulla manutenzione degli impianti di climatizzazione, insieme a ispezioni igieniche periodiche che dal 2013 si programmano sugli esiti di quelle precedenti.

È la parte che si trascura più spesso e che pesa di più quando serve: al cambio di amministratore, in un contenzioso, davanti a una verifica. Tenere il registro aggiornato costa poco durante l'anno e vale molto nel momento sbagliato. Su come leggere e usare questi documenti abbiamo scritto una guida dedicata, come leggere un report di manutenzione.

Legionella e acqua calda sanitaria: che controlli servono?

Sull'acqua calda sanitaria il riferimento sono le Linee guida per la prevenzione e il controllo della legionellosi (Accordo Stato-Regioni, 7 maggio 2015): l'acqua va mantenuta costantemente tra 50 e 60 °C, con l'accumulo regolato a 60 °C. La valutazione del rischio legionella e i campionamenti microbiologici restano di competenza dei professionisti qualificati e abilitati; a noi spetta la parte impiantistica - temperature, accumuli, punti di erogazione.

In pratica significa verificare che il bollitore tenga la temperatura di accumulo, controllare i sedimenti, sorvegliare i rami morti e i punti di erogazione più lontani, dove l'acqua ristagna e si raffredda. È manutenzione preventiva a tutti gli effetti, e va nel calendario insieme al resto. Il quadro completo, con i riferimenti, è nella nostra guida legionella e impianti.

Come il calendario diventa un canone?

Un calendario di manutenzione preventiva si traduce in un numero: quante uscite servono in un anno, per quali impianti e con quali tempi di risposta in caso di guasto. È da lì che nasce un canone. Invece di pagare a chiamata quando qualcosa si ferma, la spesa annua è nota in anticipo e distribuita sulle visite programmate.

Noi gestiamo gli impianti a canone: manutenzione programmata secondo il calendario e interventi in caso di guasto con tempi concordati, spesa annua nota all'inizio. Negli edifici multi-impianto che seguiamo, il calendario parte sempre dal libretto e dalle scadenze di legge, poi ci aggiungiamo i controlli stagionali sui gruppi frigo, i filtri e le temperature dell'acqua calda: il ritmo lo detta il parco impianti, non un listino. È il cuore della nostra manutenzione a canone.

Quando il parco è esteso o distribuito su più sedi, il calendario si tiene meglio con dati che con la memoria: il monitoraggio degli impianti segnala cosa scade e cosa si sta scostando dai valori attesi. Sul confronto tra le due logiche di spesa abbiamo scritto manutenzione a canone o a chiamata, e su come anticipare i guasti leggendo i dati c'è la manutenzione predittiva.