Cosa dice la legge e cosa è buona pratica?
Due cose diverse vanno tenute distinte. La manutenzione periodica segue le istruzioni del costruttore riportate sul libretto di impianto, con la frequenza che indica il fabbricante. Il controllo di efficienza energetica, invece, ha cadenze fissate per legge: il DPR 74/2013 le lega alla potenza e al combustibile del generatore. Non sono la stessa scadenza, e confonderle è l'errore più comune.
Il DPR 74/2013 è un obbligo di legge nazionale, in vigore, e fissa nell'Allegato A la periodicità del controllo di efficienza energetica. Conta la potenza utile nominale complessiva dell'impianto, e le fasce sono due: sopra i 10 kW (12 kW per pompe di calore e gruppi frigo) e sotto i 100 kW, oppure da 100 kW in su, dove il controllo si fa più frequente. Per i generatori a gas, metano o GPL si passa da quattro anni a due; per quelli a combustibile solido o liquido da due anni a uno; per pompe di calore e gruppi frigo elettrici da quattro anni a due. Pompe di calore a motore endotermico o ad assorbimento alimentate da energia termica, teleriscaldamento e cogenerazione hanno cadenze proprie, nello stesso allegato. Il dettaglio della norma, con la fonte ufficiale, è nella scheda del DPR 74/2013.
| Generatore | Periodicità del controllo |
|---|---|
| Gas, oltre 10 e sotto 100 kW | ogni 4 anni |
| Gas, 100 kW e oltre | ogni 2 anni |
| Combustibile solido o liquido, oltre 10 e sotto 100 kW | ogni 2 anni |
| Combustibile solido o liquido, 100 kW e oltre | ogni anno |
| Pompa di calore o gruppo frigo elettrico, oltre 12 e sotto 100 kW | ogni 4 anni |
| Pompa di calore o gruppo frigo elettrico, 100 kW e oltre | ogni 2 anni |
Una precisazione utile: è in preparazione una revisione del DPR 74/2013, annunciata dal Ministero dell'Ambiente e della Sicurezza Energetica a fine 2025, che potrebbe modificare alcune frequenze e la soglia minima di potenza degli impianti soggetti. È una bozza non ancora in vigore: la pubblicazione andrà seguita sulla Gazzetta Ufficiale, e fino ad allora restano validi i valori qui sopra.
Che calendario seguire per ogni tipo di impianto?
Il calendario si costruisce impianto per impianto, tenendo insieme la manutenzione da libretto e i controlli di legge. Caldaie, pompe di calore e gruppi frigo seguono le cadenze del DPR 74/2013 per il controllo di efficienza; su gruppi frigo, unità di trattamento aria e ventilazione si aggiungono i controlli stagionali di buona pratica; i circuiti con gas refrigerante hanno il controllo perdite F-gas, legato alla carica.
| Impianto | Manutenzione periodica | Controllo o obbligo (fonte) |
|---|---|---|
| Caldaia a gas, oltre 10 e sotto 100 kW | secondo libretto, spesso annuale | efficienza ogni 4 anni (DPR 74/2013) |
| Caldaia a gas, 100 kW e oltre | secondo libretto | efficienza ogni 2 anni (DPR 74/2013) |
| Pompa di calore elettrica | secondo libretto | efficienza ogni 4 anni sotto i 100 kW, ogni 2 da 100 kW in su (DPR 74/2013) |
| Chiller / gruppo frigo elettrico | controlli stagionali pre-estate | efficienza ogni 4 anni sotto i 100 kW, ogni 2 da 100 kW in su (DPR 74/2013); perdite F-gas se ≥5 t CO₂e (Reg. UE 2024/573) |
| UTA e ventilazione | verifica e pulizia stagionale, filtri a soglia | buona pratica |
| ACS / bollitore | controllo temperature e sedimenti | 50-60 °C (linee guida legionellosi 2015) |
Sui circuiti con gas fluorurati il controllo delle perdite non ha una data fissa: la frequenza dipende dalla carica. Il Regolamento (UE) 2024/573 conferma la soglia di 5 tonnellate di CO₂ equivalente, sotto la quale il controllo non è richiesto; tra 5 e 50 tonnellate è previsto almeno ogni 12 mesi, che diventano 24 se è installato un sistema di rilevamento delle perdite, e sale ad almeno ogni 6 mesi oltre le 50 tonnellate. Il quadro completo, con la fonte, è nella scheda del regolamento F-gas.
Libretto di impianto e registro degli interventi: perché contano?
Il libretto di impianto è obbligatorio per gli impianti termici e raccoglie i dati del generatore, gli interventi e i rapporti di controllo di efficienza (DPR 74/2013). In Lombardia il catasto è gestito dal sistema regionale CURIT, dove i rapporti vengono registrati. Il registro degli interventi è la prova documentale che la manutenzione è stata fatta: per un'ispezione o un passaggio di gestione, senza carta è come non averla fatta.
È la parte che si trascura più spesso e che pesa di più quando serve: al cambio di amministratore, in un contenzioso, davanti a una verifica. Tenere il registro aggiornato costa poco durante l'anno e vale molto nel momento sbagliato. Su come leggere e usare questi documenti abbiamo scritto una guida dedicata, come leggere un report di manutenzione.
Legionella e acqua calda sanitaria: che controlli servono?
Sull'acqua calda sanitaria il riferimento sono le Linee guida per la prevenzione e il controllo della legionellosi (Accordo Stato-Regioni, 7 maggio 2015): l'acqua va mantenuta costantemente tra 50 e 60 °C, con l'accumulo regolato a 60 °C. La valutazione del rischio legionella e i campionamenti microbiologici restano di competenza dei professionisti qualificati e abilitati; a noi spetta la parte impiantistica - temperature, accumuli, punti di erogazione.
In pratica significa verificare che il bollitore tenga la temperatura di accumulo, controllare i sedimenti, sorvegliare i rami morti e i punti di erogazione più lontani, dove l'acqua ristagna e si raffredda. È manutenzione preventiva a tutti gli effetti, e va nel calendario insieme al resto. Il quadro completo, con i riferimenti, è nella nostra guida legionella e impianti.
Come il calendario diventa un canone?
Un calendario di manutenzione preventiva si traduce in un numero: quante uscite servono in un anno, per quali impianti e con quali tempi di risposta in caso di guasto. È da lì che nasce un canone. Invece di pagare a chiamata quando qualcosa si ferma, la spesa annua è nota in anticipo e distribuita sulle visite programmate.
Noi gestiamo gli impianti a canone: manutenzione programmata secondo il calendario e interventi in caso di guasto con tempi concordati, spesa annua nota all'inizio. Negli edifici multi-impianto che seguiamo, il calendario parte sempre dal libretto e dalle scadenze di legge, poi ci aggiungiamo i controlli stagionali sui gruppi frigo, i filtri e le temperature dell'acqua calda: il ritmo lo detta il parco impianti, non un listino. È il cuore della nostra manutenzione a canone.
Quando il parco è esteso o distribuito su più sedi, il calendario si tiene meglio con dati che con la memoria: il monitoraggio degli impianti segnala cosa scade e cosa si sta scostando dai valori attesi. Sul confronto tra le due logiche di spesa abbiamo scritto manutenzione a canone o a chiamata, e su come anticipare i guasti leggendo i dati c'è la manutenzione predittiva.