Quando conviene fare il controllo pre-stagione?
Tra la fine dell'estate e l'inizio dell'autunno, con qualche settimana di margine prima dell'accensione. Le date di avvio del riscaldamento dipendono dalla zona climatica: Milano è in zona E, dove l'impianto può funzionare dal 15 ottobre. Muoversi a settembre lascia il tempo di ordinare un ricambio o correggere una perdita prima che l'impianto vada in pressione con il freddo, quando ogni intervento diventa un'emergenza.
Il vantaggio è tutto qui: spostare la scoperta del guasto da novembre, con i termosifoni freddi e l'assemblea sul piede di guerra, a settembre, quando è solo una voce di manutenzione ordinaria. Le date esatte per zona, e le deroghe, le trovi in accensione del riscaldamento: date e zone climatiche. Se un termine non ti è chiaro, lo trovi nel glossario.
Cosa controllare nella centrale termica?
La centrale è il cuore da cui partire. Si verifica il generatore di calore e il bruciatore, con la pulizia e il controllo di combustione previsti dalla manutenzione periodica; la pressione del circuito e lo stato del vaso di espansione, che assorbe le variazioni quando l'acqua si scalda; le pompe di circolazione, che dopo mesi ferme possono ripartire a fatica. È anche il momento del controllo di efficienza energetica, quando cade nell'anno.
Il trattamento dell'acqua dell'impianto è la voce che si dimentica più spesso e che costa di più nel tempo: un'acqua non trattata deposita calcare e favorisce corrosione e fanghi, che riducono la resa dei corpi scaldanti e intasano le valvole. Un controllo del riempimento e dell'additivo protettivo prima della stagione vale molte riparazioni in inverno.
Termoregolazione, valvole e contabilizzazione: cosa verificare?
Dopo la centrale si passa alla distribuzione. Si controlla la termoregolazione, cioè la centralina che insegue la temperatura esterna, le valvole termostatiche sui radiatori e i dispositivi di contabilizzazione del calore, che negli impianti centralizzati sono obbligatori e vanno letti da remoto. Una valvola bloccata o un ripartitore muto non li vedi a impianto spento: emergono al primo freddo, quando ormai è tardi.
È anche l'occasione per fare il punto sugli adempimenti di contabilizzazione, con la scadenza dei contatori da leggere a distanza, che raccontiamo in contabilizzazione del calore. E se un condòmino ha chiesto o vuole chiedere il distacco dall'impianto, la pre-stagione è il momento per chiudere la pratica prima dell'accensione: come si valuta lo spieghiamo in distacco dal riscaldamento centralizzato.
Libretto, CURIT e terzo responsabile: cosa deve essere in ordine?
La parte documentale conta quanto quella tecnica. Il libretto di impianto, imposto dal DPR 74/2013, va tenuto aggiornato con gli interventi e i controlli; in Lombardia gli esiti dei controlli di efficienza energetica si registrano nel Catasto Unico Regionale degli Impianti Termici (CURIT). Arrivare all'accensione con questi documenti in ordine evita contestazioni e, in caso di verifica, sanzioni.
C'è poi il nodo delle responsabilità. La conduzione e la manutenzione dell'impianto ricadono sull'amministratore come responsabile, a meno che il condominio non nomini un terzo responsabile, un tecnico abilitato a cui delegarle. Sopra una certa potenza è la strada ordinaria. Cosa cambia con la nomina, e quando conviene, lo trattiamo in terzo responsabile per un condominio.