Cosa chiedono le linee guida all'amministratore?
Meno di quanto si legge spesso. Le linee guida nazionali per la prevenzione e il controllo della legionellosi (Accordo Stato-Regioni del 7 maggio 2015) rivolgono le misure di controllo sugli impianti idrosanitari (paragrafo 5.5) ai gestori di strutture sanitarie, di ricovero, ricettive, termali, a uso collettivo e industriali. Per il condominio c'è un punto solo: con impianto idrosanitario centralizzato, l'amministratore è tenuto a informare e sensibilizzare i condòmini sull'opportunità di adottare quelle misure.
La valutazione del rischio obbligatoria, con una cadenza di revisione, le linee guida la prevedono per le strutture turistico-ricettive (almeno ogni due anni), gli stabilimenti termali e le strutture sanitarie (almeno ogni anno). Il condominio residenziale non è fra queste, e per lui non è fissata nessuna cadenza. In termini generali, però, le linee guida chiedono di applicare il protocollo di controllo del rischio (valutazione, gestione, comunicazione) in ogni struttura, civile o industriale, con impianti potenzialmente a rischio, e fra questi mettono per primi gli impianti idrosanitari: con un impianto centralizzato la valutazione ha una base nelle linee guida, anche se nessuna scadenza la impone.
La distinzione che conta resta quella tra parti comuni e impianti autonomi. La caldaia dentro l'appartamento del singolo condòmino non è affare dell'amministratore; l'impianto centralizzato di acqua calda sanitaria, le cisterne, la torre evaporativa a servizio del condominio e la rete comune sì. È su quel perimetro che l'informazione ai condòmini ha un oggetto concreto, ed è lì che conviene arrivare organizzati invece che dopo una segnalazione.
Il D.Lgs 18/2023 obbliga il condominio a fare le analisi?
No, per un condominio residenziale. Il D.Lgs 18/2023, che recepisce la direttiva europea sulle acque destinate al consumo umano, è la norma da cui nasce gran parte della confusione: definisce "gestore della distribuzione idrica interna" anche l'amministratore (articolo 2, lettera q) e chiede ai gestori una valutazione e gestione del rischio della rete interna (articolo 9). Ma quell'obbligo vale per le strutture prioritarie dell'allegato VIII.
Gli edifici prioritari sono, per l'articolo 2 lettera i), immobili di grandi dimensioni "ad uso diverso dal domestico". L'allegato VIII, nella versione sostituita dal D.Lgs 102/2025, elenca strutture sanitarie e socio-assistenziali, alberghi e campeggi, ristorazione e mense, caserme, scuole con impianti sportivi, palestre, centri benessere e simili, con controlli su piombo e legionella. Il condominio residenziale non c'è.
Il caso da guardare è l'edificio misto. La definizione comprende anche "parti di detti edifici": se nel condominio c'è un poliambulatorio, un ristorante o una palestra, l'obbligo riguarda quella parte e chi ne gestisce la rete idrica, non la parte residenziale.
Quali impianti condominiali sono a rischio?
In condominio i punti critici sono tre. L'acqua calda sanitaria centralizzata, quando l'accumulo è tenuto tiepido o l'acqua ristagna nei tratti poco usati. Le torri evaporative e i condensatori evaporativi, che nebulizzano acqua in aria e sono tra le sorgenti più sorvegliate. E le reti idriche con rami morti o serbatoi trascurati, compresa l'acqua fredda: le linee guida indicano che non dovrebbe superare i 20 gradi, perché oltre la legionella può moltiplicarsi anche nella rete fredda. Cisterne e autoclavi in un locale che d'estate arriva a 30 gradi sono un caso tipico. Gli impianti autonomi dei singoli appartamenti restano fuori dal perimetro comune.
Le torri evaporative meritano una riga a parte. Producendo aerosol, possono diffondere l'acqua nebulizzata anche a distanza, e per questo le linee guida del 2015 le trattano come punto critico, con controlli e manutenzione dedicati. Se il condominio ne ha una a servizio dell'impianto di climatizzazione, è la prima voce da mettere in agenda, non l'ultima.
Cosa conviene fare, in pratica?
Il punto fermo è l'informazione ai condòmini. Oltre a quella, dove l'impianto lo giustifica, la strada prudente è una valutazione del rischio affidata a un professionista qualificato: il D.Lgs 18/2023 non la impone al condominio residenziale e le linee guida non ne fissano la cadenza, quindi va presentata in assemblea come scelta prudente, con il suo costo e le ragioni tecniche. Le ragioni ci sono quando l'acqua calda è centralizzata con accumulo, quando c'è una torre evaporativa, quando l'acqua fredda passa da cisterne in locali caldi. Decisa la valutazione, l'amministratore dà seguito alle misure, conserva la documentazione e coordina il tecnico che segue l'impianto.
| Passo | Chi lo fa |
|---|---|
| Informare i condòmini sulle misure di controllo (linee guida 2015) | Amministratore |
| Proporre in assemblea l'eventuale valutazione del rischio | Amministratore |
| Valutazione del rischio e piano di controllo | Professionista qualificato |
| Campionamenti e analisi di laboratorio | Laboratorio qualificato |
| Temperature, coibentazione, torri, circolazione | Impiantista abilitato (DM 37/08) |
| Dare seguito alle misure decise e conservare la documentazione | Amministratore |
Sul lato impianto, quello che regge la prevenzione è concreto: accumulo dell'acqua calda a temperatura corretta, tubazioni coibentate, niente rami morti dove l'acqua ristagna, controlli periodici delle torri evaporative. Sui setpoint dell'acqua calda abbiamo scritto un approfondimento a parte, perché il numero da tenere non è ovvio: lo trovi in a che temperatura tenere l'acqua calda sanitaria.
Una nota sui termini, perché in assemblea si confondono. Il "DVR" è il documento di valutazione dei rischi del D.Lgs 81/2008, quello dei luoghi di lavoro. La valutazione del rischio legionella è un'altra cosa, e per il condominio residenziale non ha una scadenza fissata dalle linee guida.
Che temperatura tenere sull'acqua calda centralizzata?
Negli impianti con ricircolo le linee guida del 2015 indicano almeno 60 gradi nei serbatoi di accumulo e non meno di 50 gradi alla base di ogni colonna di ricircolo. Il motivo: la legionella si sviluppa fra 20 e 50 gradi, e sopra i 60 le colonie calano tanto più quanto più a lungo l'acqua resta a quella temperatura. Contro le scottature si usa il miscelatore termostatico: nello schema che le linee guida descrivono, il termostato tiene l'accumulo a 60 gradi e un miscelatore all'uscita del bollitore distribuisce l'acqua a 48-53 gradi.
In condominio c'è un vincolo in più. Il DPR 412/1993 (articolo 5, comma 7) chiede che negli impianti centralizzati di acqua calda per più abitazioni, nuovi o ristrutturati, l'acqua all'ingresso della rete di distribuzione non superi i 48 gradi, con 5 gradi di tolleranza. La fascia che rispetta entrambi i riferimenti è stretta, fra 50 e 53 gradi, con l'accumulo caldo a monte del miscelatore. Dove la rete non riesce a restare sopra i 50 gradi, le linee guida chiedono di compensare con un'altra misura di efficacia analoga, per esempio una disinfezione in continuo.
Chi valuta il rischio e chi lo fa sull'impianto?
Sono due ruoli distinti, e conviene tenerli separati con chiarezza. La valutazione del rischio legionella e i controlli microbiologici - sopralluogo tecnico-igienico, campionamenti, analisi di laboratorio, registro degli interventi - sono di competenza dei professionisti e dei laboratori qualificati, secondo le linee guida del 2015. Non li fa l'amministratore e non li facciamo noi come impiantisti. Il lato impianto regge la prevenzione, ma non la sostituisce.
Come impiantisti restiamo dentro il nostro perimetro: temperature di accumulo e di erogazione, miscelatori, coibentazione, circolazione, pulizia e trattamento delle torri evaporative, continuità del servizio. Quando il condominio decide di fare la valutazione del rischio, la indirizziamo al professionista competente e ci coordiniamo con lui sul lato tecnico. Lo stesso confine vale per la prevenzione della legionella negli impianti in generale, che trattiamo nella guida dedicata.
Confine di competenza. La valutazione del rischio legionella, i campionamenti e le eventuali certificazioni restano ai professionisti e ai laboratori qualificati e abilitati. Questo articolo spiega il ruolo dell'amministratore e il lato impianto: non è una guida alla valutazione del rischio e non sostituisce il professionista competente.
Perché conviene tenere il lato impianto in un canone?
Perché la prevenzione sull'impianto non è un intervento una tantum: è una serie di controlli piccoli e ricorrenti - temperatura dell'accumulo, tratti che ristagnano, torri evaporative, coibentazione - facili da rimandare finché tutto sembra funzionare. Con la gestione a canone questi controlli sono già pianificati, con una cadenza definita e un referente unico, e la documentazione tecnica resta ordinata per quando l'amministratore ne ha bisogno in assemblea.
Per un condominio con impianti comuni è la logica della nostra manutenzione a canone: temperature, torri, circolazione e continuità del servizio seguiti con regolarità, con lo storico degli interventi sempre disponibile. Dove il condominio ne ha bisogno, ci prendiamo anche il ruolo di terzo responsabile dell'impianto termico, così la regia tecnica ha un interlocutore solo. La valutazione del rischio, ripetiamo, resta al professionista qualificato: noi teniamo l'impianto pronto, che la valutazione si faccia o no.