Di cosa risponde l'amministratore sul rischio legionella?
Per gli impianti comuni, l'amministratore risponde dell'organizzazione della prevenzione. Le linee guida nazionali per la prevenzione e il controllo della legionellosi (Accordo Stato-Regioni del 7 maggio 2015) affidano al gestore dell'impianto la responsabilità di valutare e tenere sotto controllo il rischio. In un condominio con parti comuni a rischio, quel gestore, per le parti comuni, è l'amministratore che le governa per conto dei condòmini.
La distinzione importante è tra parti comuni e impianti autonomi. La caldaia dentro l'appartamento del singolo condòmino non è affare dell'amministratore; l'impianto centralizzato di acqua calda sanitaria, la torre evaporativa a servizio del condominio e la rete comune sì. È su quel perimetro che la responsabilità di gestione diventa concreta, ed è lì che conviene arrivare organizzati invece che dopo una segnalazione.
Attenzione a una cosa: organizzare non vuol dire eseguire. L'amministratore non fa la valutazione tecnica del rischio né i prelievi. Deve far sì che vengano fatti da chi è qualificato, dare seguito alle misure indicate e conservarne traccia. Il confine tra "chi decide che si fa" e "chi lo fa" è il punto che questo articolo prova a chiarire.
Quali impianti condominiali sono a rischio?
In condominio i punti critici sono tre. L'acqua calda sanitaria centralizzata, quando l'accumulo è tenuto tiepido o l'acqua ristagna nei tratti poco usati. Le torri evaporative e i condensatori evaporativi, che nebulizzano acqua in aria e sono tra le sorgenti più sorvegliate. E le reti idriche con rami morti, serbatoi trascurati o temperature fuori intervallo. Gli impianti autonomi dei singoli appartamenti restano fuori dal perimetro comune.
Le torri evaporative meritano una riga a parte. Producendo aerosol, possono diffondere l'acqua nebulizzata anche a distanza, e per questo le linee guida del 2015 le trattano come punto critico, con controlli e manutenzione dedicati. Se il condominio ne ha una a servizio dell'impianto di climatizzazione, è la prima voce da mettere in agenda, non l'ultima.
Cosa deve far fare l'amministratore, in pratica?
L'amministratore organizza una catena di cose, non le esegue. Fa eseguire la valutazione del rischio da un professionista qualificato, dà seguito alle misure che ne escono, conserva la documentazione degli interventi e coordina il tecnico che segue l'impianto. È un lavoro di regia: tenere insieme chi valuta il rischio e chi mette mano alle temperature, alle tubazioni e alle torri, così che le due parti non viaggino separate.
| Passo | Chi lo fa |
|---|---|
| Decidere che la prevenzione si fa e mandarla in assemblea | Amministratore |
| Valutazione del rischio e piano di controllo | Professionista qualificato |
| Campionamenti e analisi di laboratorio | Laboratorio qualificato |
| Temperature, coibentazione, torri, circolazione | Impiantista abilitato (DM 37/08) |
| Conservare documentazione e dare seguito alle misure | Amministratore |
Sul lato impianto, quello che regge la prevenzione è concreto: accumulo dell'acqua calda a temperatura corretta, tubazioni coibentate, niente rami morti dove l'acqua ristagna, controlli periodici delle torri evaporative. Sui setpoint dell'acqua calda abbiamo scritto un approfondimento a parte, perché il numero da tenere non è ovvio: lo trovi in a che temperatura tenere l'acqua calda sanitaria.
Che temperatura tenere sull'acqua calda centralizzata?
Le linee guida del 2015 indicano di mantenere l'accumulo dell'acqua calda ad almeno 60 gradi e l'erogazione non sotto i 50, perché la legionella prolifera nell'acqua tiepida e si inattiva sopra i 60. Al rubinetto, però, l'acqua non deve arrivare bollente: la si abbassa a valle con un miscelatore termostatico, verso i 42-48 gradi, per evitare le scottature. Accumulo caldo per la legionella, erogazione limitata per le ustioni: i due valori convivono.
Chi valuta il rischio e chi lo fa sull'impianto?
Sono due ruoli distinti, e conviene tenerli separati con chiarezza. La valutazione del rischio legionella e i controlli microbiologici - sopralluogo tecnico-igienico, campionamenti, analisi di laboratorio, registro degli interventi - sono di competenza dei professionisti e dei laboratori qualificati, secondo le linee guida del 2015. Non li fa l'amministratore e non li facciamo noi come impiantisti. Il lato impianto regge la prevenzione, ma non la sostituisce.
Come impiantisti restiamo dentro il nostro perimetro: temperature di accumulo e di erogazione, miscelatori, coibentazione, circolazione, pulizia e trattamento delle torri evaporative, continuità del servizio. Dove serve la valutazione del rischio, la indirizziamo al professionista competente e ci coordiniamo con lui sul lato tecnico. Lo stesso confine vale per la prevenzione della legionella negli impianti in generale, che trattiamo nella guida dedicata.
Confine di competenza. La valutazione del rischio legionella, i campionamenti e le eventuali certificazioni restano ai professionisti e ai laboratori qualificati e abilitati. Questo articolo spiega la responsabilità organizzativa dell'amministratore e il lato impianto: non è una guida alla valutazione del rischio e non sostituisce il professionista competente.
Perché conviene tenere il lato impianto in un canone?
Perché la prevenzione sull'impianto non è un intervento una tantum: è una serie di controlli piccoli e ricorrenti - temperatura dell'accumulo, tratti che ristagnano, torri evaporative, coibentazione - facili da rimandare finché tutto sembra funzionare. Con la gestione a canone questi controlli sono già pianificati, con una cadenza definita e un referente unico, e la documentazione tecnica resta ordinata per quando l'amministratore ne ha bisogno in assemblea.
Per un condominio con impianti comuni è la logica della nostra manutenzione a canone: temperature, torri, circolazione e continuità del servizio seguiti con regolarità, con lo storico degli interventi sempre disponibile. Dove il condominio ne ha bisogno, ci prendiamo anche il ruolo di terzo responsabile dell'impianto termico, così la regia tecnica ha un interlocutore solo. La valutazione del rischio, ripetiamo, resta al professionista qualificato: noi teniamo l'impianto pronto a superarla.