Obbligo BACS nel terziario: cosa cambia dal 3 giugno 2026

Cosa cambia dal 3 giugno 2026 per gli edifici del terziario

Dal 3 giugno 2026 il Decreto Requisiti Minimi (DM 28 ottobre 2025) estende l'obbligo di un sistema di automazione e controllo degli edifici (BACS) di almeno classe B agli edifici non residenziali con impianti termici di potenza nominale superiore a 290 kW, anche in ristrutturazione e riqualificazione e non solo nelle nuove costruzioni. La condizione è che il tempo di ritorno dell'investimento sia inferiore a sei anni. Lo stesso decreto muove anche altro, e lo trattiamo a parte: i requisiti minimi di rendimento e la bassa temperatura. È il punto pratico che conta per chi gestisce un edificio del terziario: l'automazione non è più una scelta solo per il nuovo, entra al prossimo intervento rilevante sull'impianto.

La logica è semplice. Un sistema BACS coordina riscaldamento, raffrescamento, ventilazione e regolazione dei singoli ambienti in base a occupazione, orari e condizioni reali, così l'impianto lavora quando serve e alla potenza che serve. Il decreto lo rende un requisito minimo di prestazione energetica per gli edifici del terziario di una certa dimensione, allo stesso modo in cui pone requisiti sull'isolamento o sui ponti termici.

Cos'è un BACS e cosa vuol dire "classe B"

BACS sta per Building Automation and Control System, il sistema di automazione e controllo di un edificio: l'insieme di sensori, regolatori e logiche che gestisce gli impianti in modo integrato, invece di lasciarli lavorare ciascuno per conto suo. La UNI EN ISO 52120-1, che sostituisce la vecchia UNI EN 15232, classifica l'impatto di questi sistemi sulla prestazione energetica in quattro classi, da A a D. La classe D è l'assenza di automazione o una gestione non efficiente; la classe B, richiesta dal decreto, è un'automazione avanzata con gestione integrata degli impianti.

Nel terziario che gestiamo, il salto da classe D a classe B non è comprare una scatola: è collegare l'automazione ai terminali e leggere davvero i dati che l'impianto produce. Il tempo di ritorno lo fa il profilo di carico dell'edificio, non la scheda tecnica del controllore. Per questo la verifica va fatta sull'impianto vero, non su un valore di catalogo.

Chi è obbligato: la soglia dei 290 kW e i titoli abilitativi

L'obbligo riguarda gli edifici non residenziali con impianti termici di potenza nominale superiore a 290 kW. Sotto questa soglia non scatta. La novità del DM 28 ottobre 2025 non è la soglia, che resta, ma il perimetro: l'obbligo, prima riferito alle sole nuove costruzioni, si estende a ristrutturazioni e riqualificazioni per i titoli abilitativi richiesti dal 3 giugno 2026. Il riferimento è la data del titolo abilitativo, quindi conta il momento in cui presenti la pratica, non quello in cui parti con i lavori.

In concreto, un edificio del terziario con una centrale termica sopra i 290 kW che affronta una ristrutturazione rilevante o una riqualificazione dell'impianto rientra nel campo di applicazione, se il titolo abilitativo è richiesto dal 3 giugno 2026 in avanti. Parliamo di uffici direzionali, strutture ricettive, poli commerciali, sanità, edifici pubblici: le dimensioni impiantistiche del terziario superano quella soglia con facilità.

La condizione del ritorno sotto i sei anni

L'obbligo non è incondizionato. Il decreto lo lega a una clausola di convenienza: il sistema BACS è dovuto quando il tempo di ritorno dell'investimento è inferiore a sei anni, calcolato al netto degli incentivi disponibili. È una verifica tecnico-economica che confronta il costo dell'automazione con il risparmio energetico atteso sul profilo di consumo di quel preciso edificio. Dove il ritorno resta sopra i sei anni, l'obbligo non si applica; dove rientra, si applica.

Questa clausola sposta il baricentro dalla teoria alla pratica. Non basta sapere che l'edificio supera i 290 kW: serve un calcolo sul consumo reale, che tenga conto degli orari, della stagionalità e degli incentivi che abbattono l'investimento. Un edificio con un profilo di carico irregolare e ore di funzionamento alte è tipicamente quello in cui l'automazione si ripaga prima. Per questo la valutazione la fa un tecnico sull'impianto, con i numeri dell'edificio davanti, e va documentata.

L'onda normativa in arrivo con l'EPBD IV

Oltre a quello che è già in vigore, sul terziario si muove un secondo fronte: la Direttiva UE 2024/1275, l'EPBD IV, nota come "Case Green". In Italia non è ancora recepita, quindi ciò che segue è al condizionale: sono obblighi futuri, che diventeranno operativi solo con la norma nazionale di attuazione. Vale però la pena leggerli ora, perché indicano la direzione in cui il quadro si sta muovendo.

La soglia BACS scenderebbe da 290 a 70 kW dal 2029. L'EPBD IV (art. 13) prevede che l'obbligo di un sistema di automazione e controllo negli edifici non residenziali si applichi a una soglia molto più bassa, portandola dagli attuali 290 kW a 70 kW dal 31 dicembre 2029. Se e quando la direttiva sarà recepita in Italia, il bacino di edifici del terziario coinvolti si allargherebbe in modo netto, includendo anche immobili di taglia media che oggi restano fuori. Resta, per ora, un obbligo futuro non operativo.

L'obbligo solare come driver, e l'angolo dell'autoconsumo. Sempre l'EPBD IV (art. 10) prevede l'installazione di impianti solari sui nuovi edifici non residenziali oltre 250 m² dal 31 dicembre 2026, con scadenze successive per gli edifici pubblici e per l'esistente in ristrutturazione. Anche qui siamo al condizionale, perché in Italia la direttiva non è ancora recepita. Non è un tema di fotovoltaico: quello che conta per l'impianto di climatizzazione è l'autoconsumo. Una pompa di calore che assorbe l'energia prodotta sul posto rende utile quella produzione, e il BACS è ciò che fa dialogare produzione e impianto, spostando i carichi verso le ore in cui l'energia è disponibile. In questa lettura il solare imposto e l'automazione richiesta lavorano insieme.

Cosa comporta in pratica

Per chi gestisce un edificio del terziario sopra i 290 kW, il decreto significa mettere in conto l'automazione e controllo al prossimo intervento rilevante sull'impianto. Il percorso è: verificare la classe attuale del sistema secondo la UNI EN ISO 52120-1, capire quanto serve per arrivare alla classe B, e calcolare il tempo di ritorno sul profilo di consumo reale al netto degli incentivi. Se il ritorno rientra nei sei anni, l'intervento è dovuto e va progettato dentro la ristrutturazione, non aggiunto dopo.

Il nostro ruolo qui è concreto: installiamo e gestiamo il sistema di automazione e controllo a canone, con la lettura dei dati e la regolazione nel tempo, non solo la posa iniziale. Un BACS lasciato a se stesso perde valore in fretta; portato a classe B e poi seguito, mantiene il risparmio che ne giustifica l'obbligo: abbiamo spiegato perché senza regolazione l'impianto non rende. E quando arriverà il vincolo del solare, è il punto in cui integrare pompa di calore e autoconsumo passa dallo stesso sistema.

Le norme di riferimento

Le fonti che regolano l'obbligo BACS nel terziario, ciascuna con link alla scheda e alla fonte ufficiale.

Tutto il catalogo normativo →