Qual è la differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria?
La manutenzione ordinaria comprende gli interventi ricorrenti e programmabili che tengono l'impianto in efficienza: pulizie, controlli di combustione, verifica delle pressioni, sostituzione di filtri e parti di consumo. La straordinaria comprende gli interventi non ricorrenti che ripristinano o rinnovano l'impianto dopo un guasto o per vetustà: sostituzione del generatore, rifacimento di una tubazione, adeguamento a una nuova norma.
Per chi gestisce l'edificio la distinzione conta in concreto: cambia chi la programma, come si mette a budget e cosa lascia dietro di sé sulla carta. L'ordinaria si pianifica a calendario e rientra in un canone; la straordinaria si preventiva a intervento e, quando è sostanziale, produce documenti nuovi. Un impianto seguito bene sull'ordinaria arriva alla straordinaria più tardi, e con meno sorprese. La definizione puntuale dei due termini è nella voce di manutenzione ordinaria e straordinaria.
Quali interventi sono ordinari e quali straordinari?
In pratica, è ordinario tutto ciò che si ripete a cadenza nota e non modifica l'impianto: pulizia del bruciatore, analisi dei fumi, controllo delle tenute, sostituzione di filtri e guarnizioni. È straordinario ciò che sostituisce o trasforma un componente principale: cambio del generatore, sostituzione di un gruppo frigo, rifacimento della distribuzione, installazione di un nuovo terminale. La tabella qui sotto mette i due tipi uno accanto all'altro.
| Manutenzione ordinaria | Manutenzione straordinaria |
|---|---|
| Pulizia del bruciatore e analisi dei fumi | Sostituzione del generatore di calore |
| Controllo delle pressioni e delle tenute | Rifacimento di una linea o di una tubazione |
| Sostituzione di filtri, guarnizioni e parti di consumo | Sostituzione di un gruppo frigo o di un'unità di trattamento aria |
| Controllo di efficienza energetica periodico | Adeguamento dell'impianto a una nuova norma |
Il confine non è sempre netto: una riparazione può essere ordinaria o straordinaria a seconda dell'entità e del fatto che modifichi o meno l'impianto. Il criterio pratico che usiamo è duplice: guardiamo se l'intervento si ripete a cadenza prevedibile o è un evento a sé, e se lascia l'impianto com'era o lo cambia. Se modifica un componente principale o la configurazione, siamo in manutenzione straordinaria, con le conseguenze documentali che vediamo tra poco.
Cosa documentare, e dove?
L'ordinaria si documenta nel libretto di impianto: ogni controllo e ogni intervento periodico va annotato, insieme all'esito del controllo di efficienza energetica. La straordinaria, quando è sostanziale - un nuovo generatore, una modifica dell'impianto - richiede in più la dichiarazione di conformità dell'impresa che la esegue, prevista dal DM 37/2008, e l'aggiornamento del libretto con i nuovi dati.
Il DM 37/2008 prevede la dichiarazione di conformità per l'installazione e per gli interventi che modificano l'impianto in modo sostanziale; la manutenzione ordinaria, invece, resta sul libretto e non genera una nuova dichiarazione. Il quadro degli obblighi è nella scheda della norma sull'installazione degli impianti, mentre libretto e controlli periodici li disciplina il DPR 74/2013 sui controlli degli impianti termici. In Lombardia il libretto e gli esiti confluiscono nel catasto regionale (CURIT).
La regola pratica per chi gestisce: la documentazione della straordinaria si pretende alla fine dei lavori, non si rincorre dopo. Quale carta chiedere, a chi e quando, lo abbiamo raccolto in quali documenti pretendere e conservare; per leggere gli esiti dei controlli, invece, parti da come leggere un report di manutenzione.
Chi paga la manutenzione ordinaria e chi la straordinaria?
Nella locazione la regola di base è nel codice civile: le riparazioni necessarie spettano al proprietario che loca (locatore), mentre le riparazioni di piccola manutenzione dipendenti dall'uso restano al conduttore. Lo stabiliscono gli articoli 1576 e 1609 del codice civile. Tradotto sugli impianti: la straordinaria e le riparazioni per vetustà pesano sul proprietario, l'ordinaria legata all'uso quotidiano sull'inquilino.
Il codice lascia spazio all'accordo. L'articolo 1609 precisa che, in mancanza di patto, le piccole riparazioni si determinano secondo gli usi locali, e nei contratti - soprattutto commerciali - la ripartizione viene spesso ridisegnata per iscritto. Per questo il primo documento da leggere non è una tabella generica, ma il contratto di locazione. Nel condominio la straordinaria degli impianti comuni segue le quote di proprietà e passa dall'assemblea, mentre l'ordinaria di conduzione si ripartisce tra chi usa il servizio.
Come la gestione a canone tiene insieme ordinaria e straordinaria?
Con una gestione a canone la manutenzione ordinaria diventa un flusso unico e prevedibile: controlli a calendario, libretto sempre aggiornato, rapporti di efficienza al loro posto. La straordinaria resta a preventivo, perché non è ricorrente, ma arriva con una storia già tracciata: sappiamo com'è stato tenuto l'impianto, quando conviene ripararlo e quando sostituirlo.
Nella manutenzione a canone l'ordinaria è compresa e le scadenze le teniamo noi; quando serve un intervento straordinario, il preventivo parte dallo storico, non da un sopralluogo a freddo. È la differenza rispetto a una gestione in caso di guasto, dove ogni chiamata riparte da zero: ne parliamo in manutenzione a canone o a chiamata. Dove l'impianto termico supera una certa potenza, come terzo responsabile teniamo noi esercizio, conduzione e documenti; e se qualcosa si ferma, il pronto intervento entra sullo stesso impianto che già conosciamo.