Glossario

Cosa si intende per manutenzione ordinaria e straordinaria?

La manutenzione ordinaria comprende le operazioni previste nei libretti d'uso e manutenzione degli apparecchi, eseguibili con strumenti di corredo e d'uso corrente. La straordinaria comprende gli interventi che riportano l'impianto al funzionamento di progetto con riparazioni, ricambi, revisioni o sostituzioni di componenti. Così le definisce la DGR Lombardia XI/3502/2020, e la differenza conta: la straordinaria va affidata a un'impresa abilitata secondo il DM 37/2008.

a cura di Flow Verificata il 20 ottobre 2026

Come le definisce la norma per gli impianti termici?

In Lombardia le definizioni stanno nella DGR XI/3502/2020. Ordinaria è l'insieme delle operazioni previste nei libretti d'uso e manutenzione degli apparecchi, che si eseguono con strumenti e attrezzature di corredo e d'uso corrente. Straordinaria è ogni intervento che riporta il funzionamento dell'impianto a quello previsto dal progetto o dalla normativa ricorrendo a riparazioni, ricambi, ripristini, revisione o sostituzione di apparecchi e componenti. Il criterio quindi non è l'urgenza né il prezzo: è che cosa si fa sull'impianto.

	Ordinaria	Straordinaria
Cosa comprende	le operazioni del libretto d'uso e manutenzione	riparazioni, ricambi, revisioni, sostituzioni di componenti
Con quali mezzi	strumenti di corredo e d'uso corrente	mezzi, attrezzature e ricambi dedicati
Dove si registra	rapporto di controllo tecnico	rapporto di controllo e, se prevista, dichiarazione di conformità

Chi può eseguire la manutenzione straordinaria?

Solo un'impresa abilitata. L'articolo 8 del DM 37/2008 obbliga il committente ad affidare a imprese abilitate installazione, trasformazione, ampliamento e manutenzione straordinaria; l'articolo 10 esclude invece la manutenzione ordinaria dall'obbligo di progetto, di collaudo e di affidamento a impresa abilitata. Sugli impianti termici il DPR 74/2013 chiede comunque che controllo e manutenzione li faccia una ditta abilitata, quindi nella pratica la differenza pesa soprattutto sui documenti.

Chi paga la manutenzione straordinaria?

In un immobile in affitto il Codice civile mette a carico del proprietario le riparazioni necessarie e lascia all'inquilino quelle di piccola manutenzione dovute all'uso, non quelle da vetustà o caso fortuito (artt. 1576 e 1609). In Lombardia, per un impianto termico autonomo, l'inquilino subentra al proprietario anche negli obblighi di manutenzione ordinaria. In un impianto gestito a canone il confine fra incluso ed extra lo scrive il contratto, e conviene leggerlo prima del primo guasto.

Perché la distinzione conta per chi gestisce un edificio?

Perché decide chi firma, chi paga e quali documenti restano. L'ordinaria lascia una riga nel rapporto di controllo e nel libretto di impianto; la straordinaria, se modifica l'impianto, porta con sé anche una dichiarazione di conformità. Nella manutenzione a canone i controlli ordinari seguono il calendario dell'impianto, e cosa è incluso oltre a quelli lo dice il contratto: è il punto da chiarire per primo, prima di firmare.

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Conosciuto anche come

manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, manutenzione di routine, ripristino