Quali documenti deve avere un impianto a norma?
Un impianto termico o di climatizzazione a norma ha almeno tre documenti: la dichiarazione di conformità dell'installatore (DiCo), il libretto di impianto e il rapporto di controllo di efficienza energetica dei controlli periodici. Sono documenti distinti, con emittenti e custodi diversi. Chi possiede o gestisce l'immobile deve poterli esibire su richiesta.
La distinzione utile è tra documenti di installazione e documenti di esercizio. La DiCo nasce una volta, alla fine dei lavori, e fotografa com'è stato realizzato l'impianto. Il libretto e i rapporti, invece, seguono l'impianto per tutta la vita e si aggiornano a ogni intervento. Chi arriva a gestire un edificio spesso trova il primo e non i secondi: è il segnale che la manutenzione è stata fatta a chiamata, senza tracciarla. Sul confine tra i due tipi di intervento, e su chi ne risponde, entriamo in manutenzione ordinaria e straordinaria degli impianti.
| Documento | Chi lo emette | Quando | Chi lo conserva |
|---|---|---|---|
| Dichiarazione di conformità (DiCo) | Impresa installatrice abilitata | A fine installazione o modifica | Proprietario dell'immobile |
| Libretto di impianto | Compilato dall'installatore, aggiornato dal manutentore | Alla messa in esercizio, poi a ogni intervento | Responsabile dell'impianto |
| Rapporto di efficienza (RCEE) | Chi esegue il controllo periodico | Dopo ogni controllo | Responsabile + catasto regionale |
| Dichiarazione di rispondenza (DiRi) | Professionista abilitato | Quando la DiCo manca, su impianti anteriori al DM 37/2008 | Proprietario dell'immobile |
Dichiarazione di conformità: chi la rilascia e chi la conserva?
La dichiarazione di conformità (DiCo) la rilascia l'impresa installatrice abilitata al termine dei lavori, e attesta che l'impianto è realizzato a regola d'arte. Il DM 37/2008 la prevede al termine dei lavori sull'impianto, anche quando se ne rifà solo una parte (art. 7). Una volta consegnata, la conserva il proprietario dell'immobile: è il documento che dimostra la legittimità dell'impianto. Non dice però che gli impianti lavorino insieme come chiedeva il committente: quello lo verifica il commissioning, che confronta il funzionamento reale con i requisiti scritti all'inizio del progetto.
Il DM 37/2008 stabilisce che gli impianti siano eseguiti da imprese abilitate e che a fine lavori sia rilasciata la dichiarazione di conformità corredata degli allegati obbligatori (progetto, schema, materiali impiegati). Serve quando chiedi l'agibilità, quando allacci un nuovo contatore e quando vendi l'immobile. È la dichiarazione di conformità che il notaio e l'acquirente si aspettano di vedere.
La regola pratica che diamo a chi acquista o prende in gestione un immobile: la DiCo si pretende alla consegna, non si rincorre dopo. Recuperarla anni dopo, quando l'impresa che ha installato non esiste più, è la parte difficile. Il quadro completo degli obblighi è nella scheda della norma sull'installazione degli impianti.
Libretto di impianto: cos'è e chi lo aggiorna?
Il libretto di impianto è il registro che accompagna l'impianto termico per tutta la sua vita: dati tecnici, generatori, interventi ed esiti dei controlli di efficienza. Lo prevede il DPR 74/2013 per gli impianti di climatizzazione invernale ed estiva. I modelli nazionali del libretto e dei rapporti di controllo li fissa il DM 10 febbraio 2014. Lo aggiorna chi esegue i controlli - il manutentore o il terzo responsabile - e lo conserva il responsabile dell'impianto.
È la carta d'identità dell'impianto, e come tutte le carte d'identità vale se è aggiornata. Ogni intervento rilevante - sostituzione del generatore, modifica dei terminali, cambio di combustibile - va annotato. In Lombardia il libretto e gli esiti dei controlli confluiscono nel catasto regionale degli impianti termici (CURIT): a Milano è lì che la storia dell'impianto viene registrata e resa consultabile. In Lombardia valgono i modelli regionali di libretto e rapporto e la targa impianto con codice univoco, che installatore o manutentore applica e registra sul CURIT: le regole operative stanno nel DDUO Lombardia 11237/2022.
Un caso ricorrente riguarda la sostituzione della caldaia: il nuovo generatore cambia i dati del libretto, e va aggiornato da chi esegue l'intervento. Se stai valutando il passaggio a un sistema diverso, ne parliamo in sostituire la caldaia con una pompa di calore: anche lì, il libretto aggiornato fa parte della consegna. Per le cadenze dei controlli, invece, parti dal calendario della manutenzione.
Rapporto di controllo di efficienza energetica (RCEE): cosa ricevi dopo un controllo?
Dopo ogni controllo di efficienza energetica, chi lo esegue ti consegna il rapporto di controllo di efficienza energetica (RCEE): registra combustione, rendimento e stato del generatore. Il DPR 74/2013 fissa la frequenza dei controlli in base alla potenza e al combustibile dell'impianto. Una copia resta al responsabile dell'impianto, una confluisce nel catasto regionale.
Il rapporto di efficienza non va confuso con il bollino: il rapporto certifica l'esito tecnico del controllo, il bollino attesta il pagamento del contributo di registrazione al catasto. In Lombardia entrambi passano dal CURIT. Quando confronti manutentori, il rapporto è il documento che ti dice davvero come sta l'impianto: se vuoi imparare a leggerlo, ne scriviamo in come leggere un report di manutenzione.
La frequenza esatta dipende dal tipo di generatore, dal combustibile e dalla potenza. A livello nazionale la fissa il DPR 74/2013, in Lombardia la DGR XI/3502/2020 con cadenze proprie: per il dettaglio delle cadenze rimandiamo alla scheda della norma sui controlli degli impianti termici, così eviti di andare a memoria su un numero che cambia da impianto a impianto.
Cosa fare se la documentazione manca?
Se la dichiarazione di conformità manca - tipico negli impianti più vecchi o dopo lavori non documentati - un tecnico con almeno cinque anni di esperienza nel settore può rilasciare una dichiarazione di rispondenza (DiRi), che la sostituisce solo per gli impianti eseguiti prima dell'entrata in vigore del DM 37/2008 (art. 7, comma 6). Il libretto e i controlli, invece, si ricostruiscono ripartendo dallo stato reale dell'impianto: un sopralluogo, i dati di targa, un primo controllo di efficienza.
La DiRi è prevista dal DM 37/2008 e va redatta da un tecnico con i requisiti di legge, sulla base di quanto trova sull'impianto. Non è un timbro automatico: se l'impianto non è a regola d'arte, il professionista non può dichiararlo conforme. Per questo, quando ci troviamo davanti a un impianto senza storia, il primo passo non è cercare un documento, ma capire in che stato è.
Chi tiene in ordine la documentazione se gestisci più impianti?
Se gestisci più immobili, la documentazione degli impianti diventa un lavoro a sé: scadenze diverse, manutentori diversi, libretti da aggiornare. Chi conduce l'impianto - il manutentore incaricato o il terzo responsabile - ne tiene la parte di esercizio; il proprietario conserva l'archivio. Con una gestione a canone questo diventa un flusso unico, non una rincorsa a ogni controllo.
Il responsabile dell'impianto può delegare esercizio, conduzione e manutenzione a un terzo responsabile, qualunque sia la potenza; in Lombardia solo se i generatori stanno in un locale tecnico esclusivamente dedicato. Da quel momento è il terzo responsabile a tenere aggiornati libretto e rapporti, e a rispondere delle scadenze. È uno dei modi con cui, nella gestione come terzo responsabile, togliamo al proprietario la parte documentale senza togliergli il controllo.
Nella manutenzione a canone la documentazione fa parte del servizio: ogni controllo produce il suo rapporto, il libretto resta aggiornato e le scadenze le teniamo noi, non tu. Dove c'è monitoraggio degli impianti, lo storico è anche digitale e consultabile. Il valore, per chi decide, è avere una cartella per ogni impianto sempre pronta: alla vendita, all'ispezione, al cambio di gestore. Se vuoi capire cosa determina il prezzo di tutto questo, ne parliamo in quanto costa la manutenzione a canone.