Quali documenti deve avere un impianto a norma?
Un impianto termico o di climatizzazione a norma ha almeno tre documenti: la dichiarazione di conformità dell'installatore (DiCo), il libretto di impianto e il rapporto di controllo di efficienza energetica dei controlli periodici. Sono documenti distinti, con emittenti e custodi diversi. Chi possiede o gestisce l'immobile deve poterli esibire su richiesta.
La distinzione utile è tra documenti di installazione e documenti di esercizio. La DiCo nasce una volta, alla fine dei lavori, e fotografa com'è stato realizzato l'impianto. Il libretto e i rapporti, invece, seguono l'impianto per tutta la vita e si aggiornano a ogni intervento. Chi arriva a gestire un edificio spesso trova il primo e non i secondi: è il segnale che la manutenzione è stata fatta a chiamata, senza tracciarla. Sul confine tra i due tipi di intervento, e su chi ne risponde, entriamo in manutenzione ordinaria e straordinaria degli impianti.
| Documento | Chi lo emette | Quando | Chi lo conserva |
|---|---|---|---|
| Dichiarazione di conformità (DiCo) | Impresa installatrice abilitata | A fine installazione o modifica | Proprietario dell'immobile |
| Libretto di impianto | Compilato dall'installatore, aggiornato dal manutentore | Alla messa in esercizio, poi a ogni intervento | Responsabile dell'impianto |
| Rapporto di efficienza (RCEE) | Chi esegue il controllo periodico | Dopo ogni controllo | Responsabile + catasto regionale |
| Dichiarazione di rispondenza (DiRi) | Professionista abilitato | Quando la DiCo manca | Proprietario dell'immobile |
Dichiarazione di conformità: chi la rilascia e chi la conserva?
La dichiarazione di conformità (DiCo) la rilascia l'impresa installatrice abilitata al termine dei lavori, e attesta che l'impianto è realizzato a regola d'arte. Il DM 37/2008 la prevede per ogni nuovo impianto o modifica sostanziale. Una volta consegnata, la conserva il proprietario dell'immobile: è il documento che dimostra la legittimità dell'impianto.
Il DM 37/2008 stabilisce che gli impianti siano eseguiti da imprese abilitate e che a fine lavori sia rilasciata la dichiarazione di conformità corredata degli allegati obbligatori (progetto, schema, materiali impiegati). Serve quando chiedi l'agibilità, quando allacci un nuovo contatore e quando vendi l'immobile. È la dichiarazione di conformità che il notaio e l'acquirente si aspettano di vedere.
La regola pratica che diamo a chi acquista o prende in gestione un immobile: la DiCo si pretende alla consegna, non si rincorre dopo. Recuperarla anni dopo, quando l'impresa che ha installato non esiste più, è la parte difficile. Il quadro completo degli obblighi è nella scheda della norma sull'installazione degli impianti.
Libretto di impianto: cos'è e chi lo aggiorna?
Il libretto di impianto è il registro che accompagna l'impianto termico per tutta la sua vita: dati tecnici, generatori, interventi ed esiti dei controlli di efficienza. Lo prevede il DPR 74/2013 per gli impianti di climatizzazione invernale ed estiva. Lo aggiorna chi esegue i controlli - il manutentore o il terzo responsabile - e lo conserva il responsabile dell'impianto.
È la carta d'identità dell'impianto, e come tutte le carte d'identità vale se è aggiornata. Ogni intervento rilevante - sostituzione del generatore, modifica dei terminali, cambio di combustibile - va annotato. In Lombardia il libretto e gli esiti dei controlli confluiscono nel catasto regionale degli impianti termici (CURIT): a Milano è lì che la storia dell'impianto viene registrata e resa consultabile.
Un caso ricorrente riguarda la sostituzione della caldaia: il nuovo generatore cambia i dati del libretto, e va aggiornato da chi esegue l'intervento. Se stai valutando il passaggio a un sistema diverso, ne parliamo in sostituire la caldaia con una pompa di calore: anche lì, il libretto aggiornato fa parte della consegna. Per le cadenze dei controlli, invece, parti dal calendario della manutenzione.
Rapporto di controllo di efficienza energetica (RCEE): cosa ricevi dopo un controllo?
Dopo ogni controllo di efficienza energetica, chi lo esegue ti consegna il rapporto di controllo di efficienza energetica (RCEE): registra combustione, rendimento e stato del generatore. Il DPR 74/2013 fissa la frequenza dei controlli in base alla potenza e al combustibile dell'impianto. Una copia resta al responsabile dell'impianto, una confluisce nel catasto regionale.
Il rapporto di efficienza non va confuso con il bollino: il rapporto certifica l'esito tecnico del controllo, il bollino attesta il pagamento del contributo di registrazione al catasto. In Lombardia entrambi passano dal CURIT. Quando confronti manutentori, il rapporto è il documento che ti dice davvero come sta l'impianto: se vuoi imparare a leggerlo, ne scriviamo in come leggere un report di manutenzione.
La frequenza esatta dipende dal tipo di generatore e dalla potenza, e la fissa il DPR 74/2013: per il dettaglio delle cadenze rimandiamo alla scheda della norma sui controlli degli impianti termici, così eviti di andare a memoria su un numero che cambia da impianto a impianto.
Cosa fare se la documentazione manca?
Se la dichiarazione di conformità manca - tipico negli impianti più vecchi o dopo lavori non documentati - un professionista abilitato può rilasciare una dichiarazione di rispondenza (DiRi), che la sostituisce a determinate condizioni. Il libretto e i controlli, invece, si ricostruiscono ripartendo dallo stato reale dell'impianto: un sopralluogo, i dati di targa, un primo controllo di efficienza.
La DiRi è prevista dal DM 37/2008 e va redatta da un tecnico con i requisiti di legge, sulla base di quanto trova sull'impianto. Non è un timbro automatico: se l'impianto non è a regola d'arte, il professionista non può dichiararlo conforme. Per questo, quando ci troviamo davanti a un impianto senza storia, il primo passo non è cercare un documento, ma capire in che stato è.
Chi tiene in ordine la documentazione se gestisci più impianti?
Se gestisci più immobili, la documentazione degli impianti diventa un lavoro a sé: scadenze diverse, manutentori diversi, libretti da aggiornare. Chi conduce l'impianto - il manutentore incaricato o il terzo responsabile - ne tiene la parte di esercizio; il proprietario conserva l'archivio. Con una gestione a canone questo diventa un flusso unico, non una rincorsa a ogni controllo.
Quando un immobile ha un impianto termico oltre una certa potenza, il responsabile può delegare esercizio, conduzione e manutenzione a un terzo responsabile: da quel momento è lui a tenere aggiornati libretto e rapporti, e a rispondere delle scadenze. È uno dei modi con cui, nella gestione come terzo responsabile, togliamo al proprietario la parte documentale senza togliergli il controllo.
Nella manutenzione a canone la documentazione fa parte del servizio: ogni controllo produce il suo rapporto, il libretto resta aggiornato e le scadenze le teniamo noi, non tu. Dove c'è monitoraggio degli impianti, lo storico è anche digitale e consultabile. Il valore, per chi decide, è avere una cartella per ogni impianto sempre pronta: alla vendita, all'ispezione, al cambio di gestore. Se vuoi capire cosa determina il prezzo di tutto questo, ne parliamo in quanto costa la manutenzione a canone.