Impianti idrico-sanitari negli edifici: chi risponde di acqua e scarichi?

Chi risponde della qualità dell'acqua in un edificio a uso collettivo?

La rete idrico-sanitaria interna, dal contatore ai rubinetti, è responsabilità del gestore o del proprietario dell'edificio, non dell'ente che eroga l'acqua. Il D.Lgs 18/2023 recepisce la direttiva europea sulle acque destinate al consumo umano e sposta l'attenzione dalla sola qualità dell'acqua alla gestione preventiva del rischio lungo tutta la rete, dalla fonte al rubinetto (D.Lgs 18/2023).

Secondo il D.Lgs 18/2023, per le strutture prioritarie - ospedali, hotel, mense - non basta più analizzare l'acqua alla consegna: serve una valutazione e gestione del rischio dei sistemi idrici interni all'edificio, che negli ospedali con ricovero prende la forma di un Piano di Sicurezza dell'Acqua e in hotel e mense di un piano di autocontrollo. L'articolo 9 del decreto la chiede per le strutture dell'Allegato VIII, che il D.Lgs 102/2025 ha riscritto: le divide in classi e per ciascuna fissa le azioni obbligatorie, con piombo e Legionella fra i controlli (D.Lgs 18/2023, art. 9 e Allegato VIII). La prima valutazione va fatta entro il 12 gennaio 2029 e riesaminata ogni sei anni (art. 6, comma 8).

Un condominio ordinario non è una struttura prioritaria: il D.Lgs 18/2023 chiede a chi gestisce la rete interna di mantenere fino al rubinetto la qualità dell'acqua consegnata, senza la valutazione del rischio e i controlli previsti per le strutture prioritarie. La distinzione conta, perché decide chi deve fare cosa e con quale frequenza.

Come si progetta e si installa la rete di acqua potabile?

Con la buona tecnica, non con un obbligo di legge. Il riferimento europeo è la serie UNI EN 806, in cinque parti: generalità (UNI EN 806-1), progettazione (UNI EN 806-2), dimensionamento semplificato delle tubazioni (UNI EN 806-3), installazione (UNI EN 806-4) ed esercizio e manutenzione (UNI EN 806-5). Sul piano nazionale, la UNI 9182:2014 è il riferimento per progettare, installare e collaudare la rete di acqua fredda e calda sanitaria. Fra le norme sull'acqua potabile negli edifici, quindi, la legge è il D.Lgs 18/2023, che chiede di gestire il rischio lungo la rete; la serie UNI EN 806 indica come costruirla a regola d'arte.

La UNI 9182 copre anche la produzione, la distribuzione e il ricircolo dell'acqua calda, ed è il punto in cui la rete idrica incrocia gli impianti HVAC. Sono tutte norme volontarie: diventano vincolanti solo quando un capitolato, un contratto o una norma di legge le richiamano. Non impongono nulla da sole, indicano come fare a regola d'arte.

Per i materiali e gli oggetti a contatto con l'acqua potabile, il D.M. 174/2004 resta applicabile fino all'abrogazione, che decorre dal 31 dicembre 2026: lo abroga il D.Lgs 102/2025, che porta la materia nel quadro europeo sulle acque destinate al consumo umano e rinvia alle nuove disposizioni del D.Lgs 18/2023.

Come si protegge l'acqua potabile dal riflusso?

Si evita che acqua non potabile torni indietro nella rete, con dispositivi anti-riflusso scelti in base al rischio. La UNI EN 1717:2026 è il riferimento di buona tecnica: descrive una metodologia di analisi del rischio di inquinamento da riflusso e dà raccomandazioni sulla progettazione, sui dispositivi di protezione e sulla loro installazione a monte degli usi che possono contaminare la rete di acqua potabile.

Il riflusso diventa critico dove la rete potabile serve utenze a rischio: laboratori, cucine professionali, impianti di trattamento, reti antincendio. Negli edifici sanitari e nei laboratori farmaceutici che seguiamo, la separazione tra circuito potabile e circuiti tecnici è uno dei primi punti che verifichiamo quando prendiamo in carico gli impianti: un dispositivo mancante o della categoria sbagliata è un rischio silenzioso finché non si manifesta.

Come si tiene sotto controllo la Legionella nell'acqua calda sanitaria?

Con una valutazione del rischio e un piano di controllo su temperature, ristagni e manutenzione della rete. Le linee guida nazionali per la prevenzione e il controllo della legionellosi (Accordo Stato-Regioni del 7 maggio 2015) definiscono come valutare e tenere sotto controllo il rischio di Legionella negli impianti idrici e di climatizzazione, con obblighi più stringenti per hotel, strutture termali e sanitarie.

Il Rapporto ISTISAN 22/32 raccoglie le linee guida dell'Istituto Superiore di Sanità per valutare e gestire il rischio dell'acqua nei sistemi idrici interni, ai sensi del D.Lgs 18/2023. Il metodo di laboratorio per contare la Legionella è quello della UNI EN ISO 11731, mentre per progettare la rete di acqua calda sanitaria il riferimento resta la UNI 9182.

Negli hotel e nelle strutture wellness che gestiamo, il punto critico dell'acqua calda sanitaria è quasi sempre lo stesso: i rami morti e i tratti a bassa circolazione, dove l'acqua ristagna e la temperatura scende. È lì che si concentra il controllo. Il trattamento dell'acqua degli impianti termici segue invece la UNI 8065, che definisce le caratteristiche chimiche e chimico-fisiche dell'acqua dei circuiti.

E gli scarichi, i separatori e le piscine di chi sono?

Gli scarichi, la rete di smaltimento e i separatori di grassi e di liquidi leggeri rientrano nei servizi idraulici dell'edificio, non nel perimetro HVAC di Flow: la loro progettazione e manutenzione competono al professionista idraulico. È una distinzione gestionale che conviene chiarire in fase di affidamento, per non lasciare zone grigie di responsabilità tra chi gestisce l'acqua e chi gestisce il clima.

Fuori perimetro non vuol dire fuori dal discorso: se stai affidando i lavori, questi sono i riferimenti di buona tecnica su cui l'idraulico lavora, utili per capire cosa chiedere e cosa leggere in un capitolato. Sopra le norme tecniche c'è la regola di legge: il D.Lgs 152/2006, Parte III ammette in fognatura senza autorizzazione le acque reflue domestiche, nel rispetto del regolamento del gestore del servizio idrico.

• UNI EN 12056-1 - requisiti generali dei sistemi di scarico a gravità negli edifici.
• UNI EN 12056-2 - progettazione e calcolo della rete di scarico delle acque reflue.
• UNI EN 12109 - impianti di scarico a depressione, quando la gravità non basta.
• UNI 10724 - raccolta e smaltimento delle acque meteoriche dalle coperture.
• UNI EN 858 - separatori di liquidi leggeri, come benzina e petrolio (gemella della UNI EN 1825 sui grassi).

Un caso a parte sono le piscine a uso natatorio: l' Accordo Stato-Regioni del 16 gennaio 2003 ne definisce i requisiti igienico-ambientali e gestionali, inclusi i parametri di qualità dell'acqua e dell'aria e la climatizzazione degli ambienti vasca (in Lombardia i requisiti di costruzione, gestione e controllo li fissa la DGR 8/2552/2006). Lì la deumidificazione e la climatizzazione della vasca sono nostre; i parametri dell'acqua di vasca restano al gestore dell'impianto di trattamento.

Le norme di riferimento, in un colpo d'occhio

Abbiamo raccolto qui le norme che toccano gli impianti idrico-sanitari negli edifici, divise tra obblighi di legge e riferimenti di buona tecnica volontaria. Le prime impongono, i secondi indicano come fare a regola d'arte: due piani diversi che conviene non confondere. Ogni voce rimanda alla scheda con il testo e le fonti.

Qualità dell'acqua e gestione del rischio

• D.Lgs 18/2023 - qualità dell'acqua e gestione del rischio negli edifici (obbligo)
• D.Lgs 102/2025 - correttivo del D.Lgs 18/2023: nuovo Allegato VIII sulle strutture prioritarie e abrogazione del D.M. 174/2004 dal 31/12/2026 (obbligo)
• Rapporto ISTISAN 22/32 - linee guida ISS per la sicurezza dell'acqua nei sistemi interni
• D.M. 174/2004 - materiali a contatto con l'acqua potabile (abrogato dal D.Lgs 102/2025 a decorrere dal 31/12/2026)

Progettazione e installazione della rete

• UNI EN 806-1 - acqua potabile negli edifici: requisiti generali
• UNI EN 806-2 - progettazione della rete
• UNI EN 806-3 - dimensionamento semplificato delle tubazioni
• UNI EN 806-4 - installazione
• UNI EN 806-5 - esercizio e manutenzione
• UNI 9182 - progettazione della rete di acqua fredda e calda sanitaria
• UNI EN ISO 21003-1 - tubazioni multistrato per acqua calda e fredda negli edifici

Protezione dal riflusso

• UNI EN 1717 - protezione dell'acqua potabile dal riflusso

Contatori dell'acqua

• D.M. 93/2017 - controlli metrologici periodici sugli strumenti di misura in servizio, contatori compresi (obbligo)
• D.M. 219/2025 - verificazione periodica dei contatori dell'acqua ogni 13 anni, anche per quelli già installati (obbligo)

Legionella, acqua calda sanitaria e trattamento

• Accordo Stato-Regioni 7 maggio 2015 - linee guida nazionali per il controllo della legionellosi
• UNI EN ISO 11731 - conteggio della Legionella
• UNI 8065 - trattamento dell'acqua negli impianti termici
• UNI/TS 11300-4 - contributo delle rinnovabili al fabbisogno, acqua calda sanitaria inclusa
• UNI 10200 - ripartizione delle spese di riscaldamento e acqua calda sanitaria
• Accordo Stato-Regioni 16 gennaio 2003 - requisiti igienico-sanitari delle piscine a uso natatorio (obbligo)