Chi risponde della qualità dell'acqua in un edificio a uso collettivo?
La rete idrico-sanitaria interna, dal contatore ai rubinetti, è responsabilità del gestore o del proprietario dell'edificio, non dell'ente che eroga l'acqua. Il D.Lgs 18/2023 recepisce la direttiva europea sulle acque destinate al consumo umano e sposta l'attenzione dalla sola qualità dell'acqua alla gestione preventiva del rischio lungo tutta la rete, dalla fonte al rubinetto (D.Lgs 18/2023).
Secondo il D.Lgs 18/2023, per le strutture prioritarie - ospedali, hotel, scuole - non basta più analizzare l'acqua alla consegna: serve un Piano di Sicurezza dell'Acqua che valuti e gestisca il rischio dei sistemi idrici interni all'edificio. Il D.Lgs 102/2025, in vigore dal 19 luglio 2025, ha aggiunto l'obbligo di controlli di legionella e piombo nell'acqua sanitaria di quelle stesse strutture prioritarie (D.Lgs 102/2025, Allegato VIII).
Per un condominio ordinario non nasce un obbligo automatico nuovo: resta la disciplina del D.Lgs 18/2023, senza i controlli aggiuntivi previsti per le strutture prioritarie. La distinzione conta, perché decide chi deve fare cosa e con quale frequenza.
| Ambito | Riferimento | Di chi è |
|---|---|---|
| Qualità dell'acqua (obbligo) | D.Lgs 18/2023, D.Lgs 102/2025 | Gestore o proprietario |
| Rete di acqua potabile | UNI EN 806, UNI 9182 | Progettista e installatore idraulico |
| Protezione dal riflusso | UNI EN 1717 | Progettista e installatore idraulico |
| Acqua calda sanitaria e Legionella | Accordo Stato-Regioni 2015, UNI 9182 | Gestore, con la parte impianti (nostra) |
| Scarichi e separatori | Servizi idraulici dell'edificio | Professionista idraulico competente |
Come si progetta e si installa la rete di acqua potabile?
Con la buona tecnica, non con un obbligo di legge. Il riferimento europeo è la serie UNI EN 806, in cinque parti: generalità (UNI EN 806-1), progettazione (UNI EN 806-2), dimensionamento semplificato delle tubazioni (UNI EN 806-3), installazione (UNI EN 806-4) ed esercizio e manutenzione (UNI EN 806-5). Sul piano nazionale, la UNI 9182:2014 è il riferimento per progettare, installare e collaudare la rete di acqua fredda e calda sanitaria.
La UNI 9182 tocca anche le temperature di esercizio e la prevenzione della Legionella, ed è il punto in cui la rete idrica incrocia gli impianti HVAC. Sono tutte norme volontarie: diventano vincolanti solo quando un capitolato, un contratto o una norma di legge le richiamano. Non impongono nulla da sole, indicano come fare a regola d'arte.
Per i materiali e gli oggetti a contatto con l'acqua potabile, il vecchio D.M. 174/2004 è stato abrogato dal D.Lgs 102/2025, che ha assorbito la materia nel quadro europeo sulle acque destinate al consumo umano. Chi verifica un impianto realizzato prima del 2025 lo trova ancora come riferimento storico dei requisiti in vigore all'epoca.
Come si protegge l'acqua potabile dal riflusso?
Si evita che acqua non potabile torni indietro nella rete, con dispositivi anti-riflusso scelti in base al rischio. La UNI EN 1717:2025 è il riferimento di buona tecnica: descrive la metodologia di analisi del rischio, la classificazione dei fluidi per categorie e la scelta e installazione dei dispositivi di protezione a monte degli usi che possono contaminare la rete di acqua potabile.
Il riflusso diventa critico dove la rete potabile serve utenze a rischio: laboratori, cucine professionali, impianti di trattamento, reti antincendio. Negli edifici sanitari e nei laboratori farmaceutici che seguiamo, la separazione tra circuito potabile e circuiti tecnici è uno dei primi punti che verifichiamo quando prendiamo in carico gli impianti: un dispositivo mancante o della categoria sbagliata è un rischio silenzioso finché non si manifesta.
Come si tiene sotto controllo la Legionella nell'acqua calda sanitaria?
Con una valutazione del rischio e un piano di controllo su temperature, ristagni e manutenzione della rete. Le linee guida nazionali per la prevenzione e il controllo della legionellosi (Accordo Stato-Regioni del 7 maggio 2015) definiscono come valutare e tenere sotto controllo il rischio di Legionella negli impianti idrici e di climatizzazione, con obblighi più stringenti per hotel, strutture termali e sanitarie.
Il Rapporto ISTISAN 22/32 raccoglie le linee guida dell'Istituto Superiore di Sanità per valutare e gestire il rischio dell'acqua nei sistemi idrici interni, ai sensi del D.Lgs 18/2023. Il metodo di laboratorio per campionare e contare la Legionella è quello della UNI EN ISO 11731, mentre la UNI 9182 fissa temperature e criteri di prevenzione nella rete di acqua calda sanitaria.
Negli hotel e nelle strutture wellness che gestiamo, il punto critico dell'acqua calda sanitaria è quasi sempre lo stesso: i rami morti e i tratti a bassa circolazione, dove l'acqua ristagna e la temperatura scende. È lì che si concentra il controllo. Il trattamento dell'acqua degli impianti termici segue invece la UNI 8065, che disciplina la protezione da corrosione e incrostazioni dei circuiti.
E gli scarichi, i separatori e le piscine di chi sono?
Gli scarichi, la rete di smaltimento e i separatori di grassi e di liquidi leggeri rientrano nei servizi idraulici dell'edificio, non nel perimetro HVAC di Flow: la loro progettazione e manutenzione competono al professionista idraulico. È una distinzione gestionale che conviene chiarire in fase di affidamento, per non lasciare zone grigie di responsabilità tra chi gestisce l'acqua e chi gestisce il clima.
Un caso a parte sono le piscine a uso natatorio: l' Accordo Stato-Regioni del 16 gennaio 2003 ne definisce i requisiti igienico-ambientali e gestionali, inclusi i parametri di qualità dell'acqua e dell'aria e la climatizzazione degli ambienti vasca (in Lombardia i valori operativi arrivano dalla DGR 8/2552/2006). Lì la deumidificazione e la climatizzazione della vasca sono nostre; i parametri dell'acqua di vasca restano al gestore dell'impianto di trattamento.
Le norme di riferimento, in un colpo d'occhio
Abbiamo raccolto qui le norme che toccano gli impianti idrico-sanitari negli edifici, divise tra obblighi di legge e riferimenti di buona tecnica volontaria. Le prime impongono, i secondi indicano come fare a regola d'arte: due piani diversi che conviene non confondere. Ogni voce rimanda alla scheda con il testo e le fonti.
Qualità dell'acqua e gestione del rischio
- D.Lgs 18/2023 - qualità dell'acqua e gestione del rischio negli edifici (obbligo)
- D.Lgs 102/2025 - controlli obbligatori di legionella e piombo nelle strutture prioritarie (obbligo)
- Rapporto ISTISAN 22/32 - linee guida ISS per la sicurezza dell'acqua nei sistemi interni
- D.M. 174/2004 - materiali a contatto con l'acqua potabile (abrogato, sostituito dal D.Lgs 102/2025)
Progettazione e installazione della rete
- UNI EN 806-1 - acqua potabile negli edifici: requisiti generali
- UNI EN 806-2 - progettazione della rete
- UNI EN 806-3 - dimensionamento semplificato delle tubazioni
- UNI EN 806-4 - installazione e prova
- UNI EN 806-5 - esercizio e manutenzione
- UNI 9182 - progettazione della rete di acqua fredda e calda sanitaria
Protezione dal riflusso
Legionella, acqua calda sanitaria e trattamento
- Accordo Stato-Regioni 7 maggio 2015 - linee guida nazionali per il controllo della legionellosi (obbligo)
- UNI EN ISO 11731 - campionamento e conteggio della Legionella
- UNI 8065 - trattamento dell'acqua negli impianti termici
- UNI/TS 11300-4 - contributo delle rinnovabili al fabbisogno, acqua calda sanitaria inclusa
- UNI 10200 - ripartizione delle spese di riscaldamento e acqua calda sanitaria
- Accordo Stato-Regioni 16 gennaio 2003 - requisiti igienico-sanitari delle piscine a uso natatorio (obbligo)