Che cos'è il trattamento dell'acqua di impianto?
Il trattamento dell'acqua è l'insieme degli interventi che tengono l'acqua di circuito nelle condizioni giuste perché l'impianto non si incrosti e non si corroda. In pratica: si addolcisce l'acqua di riempimento, si riduce l'ossigeno disciolto, si filtrano i fanghi e si dosano inibitori chimici. La norma tecnica di riferimento è la UNI 8065; l'obbligo di legge viene dal DM 28 ottobre 2025 e vale per i lavori soggetti ai requisiti minimi, compresa la sostituzione del generatore.
L'acqua che scorre in un impianto termico o di climatizzazione non è acqua "neutra". Porta con sé calcio e magnesio, che formano il calcare; ossigeno, che ossida i metalli; e residui che si depositano come fanghi. Un litro alla volta non si nota. Su un circuito che gira tutto l'anno, il conto arriva.
Per capire i singoli componenti, ne trovi la definizione autoportante nel glossario: addolcitore, defangatore, glicole e scambiatore di calore. Qui ci concentriamo sul perché contano e su come li teniamo sotto controllo nel tempo.
Perché l'acqua sporca fa perdere rendimento?
Perché calcare e fanghi fanno da isolante sullo scambiatore e frenano lo scambio termico. Secondo il Carbon Trust, uno strato di calcare di appena 1 mm sullo scambiatore fa salire del 7% l'energia necessaria per ottenere lo stesso risultato di riscaldamento. British Water stima una perdita di rendimento intorno al 12% per circa 1,6 mm di deposito: il fenomeno accelera man mano che lo strato cresce.
La cosa insidiosa è che il rendimento cala in silenzio. Il termostato chiede più calore, il generatore lavora di più, la bolletta sale piano. Quando qualcuno se ne accorge, spesso il deposito è già di qualche millimetro. Per questo il controllo dell'acqua è manutenzione preventiva, non un intervento da fare quando qualcosa si è già rotto. Se vuoi mettere un valore sul rischio di un fermo, puoi stimare il costo di un fermo impianto.
Corrosione e durata: cosa succede ai metalli?
Un impianto mette insieme metalli diversi: acciaio nei tubi, rame negli scambiatori, a volte alluminio nei corpi scaldanti. Se l'acqua non è condizionata e porta ossigeno, tra questi metalli si innesca la corrosione galvanica: il metallo meno nobile si sacrifica e si consuma. È lo stesso principio dell'anodo di zinco in una caldaia, ma qui lavora contro di te.
Nel concreto lo vediamo quando apriamo un filtro o un defangatore mai gestito: fanghi neri di magnetite, tracce di ruggine, valvole che grippano. Sono i segni di un circuito lasciato a se stesso. La corrosione non fa rumore finché non buca un tubo o blocca una pompa, e a quel punto il danno è già fatto. Trattare l'acqua è il modo più economico per non arrivarci.
Cosa prevede la UNI 8065?
La UNI 8065, nell'edizione 2019, è la norma tecnica sul trattamento dell'acqua negli impianti per la climatizzazione invernale ed estiva, per la produzione di acqua calda sanitaria e negli impianti solari termici. In sé non è una legge, ma la legge la richiama: il DPR 412/1993 (art. 5, comma 6) la prescrive negli impianti termici nuovi da 350 kW in su; il DM 28 ottobre 2025 la tiene ferma e, nei lavori soggetti ai requisiti minimi, vi aggiunge l'obbligo del condizionamento chimico dell'acqua di riscaldamento.
Il trattamento dell'acqua di impianto, invece, ha una base di legge. Il DPR 59/2009 (art. 4, comma 14), abrogato dal 1° ottobre 2015, lo prescriveva sopra certe durezze dell'acqua di alimentazione: condizionamento chimico fino a 100 kW, addolcimento fra 100 e 350 kW. L'abrogazione è scattata con l'entrata in vigore del DM 26 giugno 2015 sui requisiti minimi. Dal 3 giugno 2026 il DM 28 ottobre 2025 (allegato 1, par. 2.3, comma 5) rende "sempre obbligatorio un trattamento di condizionamento chimico" dell'acqua degli impianti di climatizzazione invernale, "ferma restando l'applicazione della norma tecnica UNI 8065", dove la rete dell'acqua calda sanitaria è separata strutturalmente dall'impianto. L'obbligo vale negli interventi del capitolo 2 dell'allegato: edifici nuovi, ristrutturazioni importanti e riqualificazioni energetiche, fra le quali il par. 1.4.2 mette anche la sostituzione del generatore.
| Problema | Cosa lo causa | Difesa |
|---|---|---|
| Incrostazione | Durezza dell'acqua (calcio, magnesio) | Addolcimento dell'acqua di riempimento |
| Corrosione | Ossigeno disciolto, metalli diversi | Separazione dell'aria, inibitori chimici |
| Fanghi | Depositi e prodotti di corrosione | Filtrazione e defangatore |
Per noi la UNI 8065 è la mappa di buona tecnica su cui costruiamo il piano di trattamento, tarata sull'analisi dell'acqua reale dell'edificio. Accanto c'è la UNI EN 14336, sull'installazione e la messa in servizio degli impianti ad acqua, altra norma tecnica volontaria: il primo riempimento del circuito cade proprio lì. Per il quadro completo delle norme sugli impianti, parte da qui la nostra sezione normativa.
L'acqua calda sanitaria e i controlli sulla legionella: chi riguardano?
Sull'acqua calda sanitaria il quadro cambia con il tipo di edificio. Il D.Lgs 18/2023 (art. 9) chiede la gestione del rischio, con attenzione a legionella e piombo, nelle strutture prioritarie dell'Allegato VIII, riscritto dal D.Lgs 102/2025, fra cui strutture sanitarie e socio-sanitarie, strutture ricettive alberghiere, ristorazione e mense (anche scolastiche), istituti di istruzione con strutture sportive, palestre e centri benessere. Per i condomini non nasce un obbligo automatico nuovo: resta la disciplina generale del D.Lgs 18/2023.
Qui teniamo ferma una distinzione. La valutazione del rischio legionella e le verifiche di conformità dell'acqua potabile competono a professionisti abilitati: non sono un servizio che svolgiamo noi. Se gestisci un hotel o una clinica, l'Allegato VIII riscritto dal D.Lgs 102/2025 ti chiede di individuare il gestore idrico della distribuzione interna (GIDI). Sul tema abbiamo una guida dedicata alla legionella negli impianti, e per il condominio l'articolo su cosa deve fare l'amministratore.
Quello che facciamo noi, dentro il canone, è la parte impiantistica che tiene l'acqua nelle condizioni giuste: controllo delle temperature di accumulo e distribuzione dell'acqua calda sanitaria, gestione del bollitore, pulizia del circuito, coordinamento degli accessi per i prelievi che esegue il professionista. È il lato impianto della prevenzione, complementare alla valutazione del rischio, non un suo sostituto.
Come gestiamo il trattamento dell'acqua a canone?
Il trattamento dell'acqua non è un intervento una tantum: è una cosa che vive con l'impianto e va tenuta d'occhio nel tempo. Per questo lo mettiamo dentro il piano di manutenzione a canone, con analisi programmate dei parametri chimici, controllo di addolcitore e defangatore e reintegro degli inibitori quando i parametri escono dai valori del piano di trattamento. Così l'acqua resta protetta senza che tu debba ricordartene.
Il vantaggio, per chi gestisce un edificio, è duplice. Il rendimento resta stabile invece di erodersi mese dopo mese, e la spesa è nota in anticipo: niente sorprese quando un componente cede per corrosione a metà stagione. È la logica della manutenzione a canone: interveniamo prima che il problema diventi un guasto, con una spesa annua concordata.
Negli impianti che seguiamo, il momento in cui il trattamento fa la differenza è quasi sempre lo stesso: dopo un reintegro d'acqua consistente, per esempio dopo una riparazione o uno svuotamento parziale. È lì che entra acqua nuova, quindi nuovo calcare e nuovo ossigeno, e un controllo mirato evita che quel reintegro rovini mesi di equilibrio. Vale per l'acqua di riscaldamento come per l'acqua calda sanitaria.