A chi spetta la manutenzione della caldaia?
La manutenzione della caldaia spetta al responsabile dell'impianto, che per una singola abitazione è chi ci vive: l'inquilino se la casa è in affitto, il proprietario se non è affittata. Lo stabilisce il D.Lgs 192/2005 nell'Allegato A, al punto 42. Vale per la pulizia, per la manutenzione periodica e per il controllo di efficienza energetica, quello che molti chiamano ancora revisione o bollino.
Il decreto sceglie le parole con cura. Responsabile dell'impianto termico è "l'occupante, a qualsiasi titolo, in caso di singole unità immobiliari residenziali", e "il proprietario, in caso di singole unità immobiliari residenziali non locate". Al punto 30 l'occupante è chiunque, pur non essendone proprietario, ha la disponibilità dell'edificio e dei suoi impianti. Il titolo non conta: un contratto di locazione o un comodato portano allo stesso risultato. Il testo è sulla nostra scheda del D.Lgs 192/2005.
Il DPR 74/2013, all'articolo 6, chiude il cerchio: esercizio, conduzione, controllo e manutenzione dell'impianto sono affidati al responsabile. In pratica chi accende la caldaia ogni giorno è anche chi deve chiamare il tecnico, tenere aggiornato il libretto di impianto e conservare i rapporti di controllo.
Chi fa cosa tra inquilino e proprietario?
In una casa in affitto all'inquilino spettano la manutenzione ordinaria, il controllo di efficienza energetica e le piccole riparazioni dovute all'uso. Al proprietario restano le riparazioni dovute a vecchiaia o a caso fortuito e, di norma, la sostituzione della caldaia. Quando la casa non è affittata, tutto torna al proprietario. La tabella mette in fila le voci.
| Attività | Casa in affitto | Casa non affittata |
|---|---|---|
| Manutenzione ordinaria e pulizia, secondo le istruzioni dell'installatore o del costruttore | Inquilino | Proprietario |
| Far eseguire il controllo di efficienza energetica (il rapporto lo registra il tecnico) | Inquilino | Proprietario |
| Piccole riparazioni per deterioramento dovuto all'uso | Inquilino | Proprietario |
| Riparazioni per vecchiaia o caso fortuito | Proprietario | Proprietario |
| Avviso di un guasto che non spetta a chi abita | Inquilino, al proprietario | Non serve |
Le prime due righe vengono dalle norme sugli impianti, le altre dal codice civile. È una distinzione che conviene tenere a mente, perché risponde a due domande diverse: chi deve far fare il lavoro, che la norma sugli impianti assegna al responsabile, e chi lo paga, che il contratto può ripartire.
Cosa si rischia se la manutenzione della caldaia non si fa?
Chi non provvede alle operazioni di controllo e manutenzione rischia una sanzione amministrativa da 500 a 3.000 euro. La prevede il D.Lgs 192/2005 all'articolo 15, comma 5, e nomina il proprietario o il conduttore dell'unità immobiliare, l'amministratore del condominio e l'eventuale terzo che si è assunto la responsabilità. Il tecnico che non redige e non firma il rapporto di controllo rischia una sanzione propria, da 1.000 a 6.000 euro (comma 6).
Nella norma compaiono sia il proprietario sia il conduttore. Chi risponde nel caso concreto dipende da chi è il responsabile dell'impianto, ma il proprietario di una casa affittata non può dare per scontato di restare fuori dal perimetro: per questo conviene che sappia se i controlli sono stati fatti.
Poi ci sono le conseguenze civili fra le parti. L'inquilino deve usare la casa con la diligenza del buon padre di famiglia (codice civile, art. 1587), risponde della perdita e del deterioramento salvo che provi una causa a lui non imputabile (art. 1588) e alla fine deve restituire la casa nello stato in cui l'ha ricevuta, salvo l'uso normale (art. 1590). Una caldaia rovinata da anni senza pulizia rientra facilmente in questo discorso.
Riparazione e sostituzione della caldaia: chi paga?
Il proprietario paga le riparazioni necessarie, tranne quelle di piccola manutenzione, che restano all'inquilino (codice civile, art. 1576). L'articolo 1609 chiarisce che la piccola manutenzione riguarda i deterioramenti prodotti dall'uso, non quelli dovuti a vetustà o a caso fortuito, e che in mancanza di patto la determinano gli usi locali. La sostituzione di una caldaia arrivata a fine vita, quindi, di norma resta al proprietario.
Due esempi aiutano, con la cautela che ogni caso si legge sul contratto. Uno scambiatore intasato perché la pulizia è saltata per anni è un deterioramento da uso. Un componente che cede su una caldaia di vent'anni è vetustà. Se il guasto non spetta a chi abita, l'inquilino deve avvisare il proprietario; se la riparazione è urgente può farla eseguire subito, salvo rimborso, dandone avviso nello stesso momento (art. 1577). Gli articoli sul locatore sono raccolti nella scheda sugli obblighi del locatore.
Quando il dubbio è se riparare o cambiare, ne parliamo in riparare o sostituire la caldaia, con i criteri che usiamo noi sul posto.
Cosa può fare il proprietario se l'inquilino non fa la manutenzione?
Il proprietario ha tre leve: il contratto, il codice civile e il catasto regionale. La più efficace è la prima, scritta prima che serva. Una clausola che chiede copia del rapporto di controllo a ogni scadenza trasforma un obbligo di legge dell'inquilino in un impegno verso il proprietario, verificabile su carta. Le altre due servono quando il contratto tace.
- All'ingresso, consegna il libretto di impianto e annota nel verbale lo stato della caldaia e la data dell'ultimo controllo: è il termine di confronto per l'articolo 1590.
- Nel contratto, chiedi copia del rapporto a ogni manutenzione e a ogni controllo di efficienza, con un termine preciso.
- Alla scadenza, controlla che il rapporto sia arrivato; in Lombardia puoi anche guardare l'ultimo controllo registrato al civico.
- Se non arriva, chiedilo per iscritto, ricordando gli articoli 1587 e 1588 del codice civile.
- Se l'inadempimento persiste, il contratto si può far valere: quanto sia grave e cosa comporti lo valuta un legale.
Quando prendiamo in carico la caldaia di una casa in affitto, la prima cosa che chiediamo è il libretto, perché lì si vede se la catena dei controlli si è interrotta e quando. Un caso tipico è il cambio di inquilino: il libretto resta nel cassetto, il nuovo occupante non sa che la responsabilità è passata a lui, e il controllo salta. Per questo, se il cliente ce lo chiede, lasciamo una copia del rapporto anche per il proprietario.
Il proprietario ha diritto a sapere se la manutenzione è stata fatta?
Nelle norme che abbiamo letto per questo articolo non c'è un obbligo esplicito per l'inquilino di consegnare al proprietario il rapporto di controllo o una copia del libretto. Il diritto a essere informato nasce dal contratto, se lo prevede. Dalla legge viene un dovere più stretto: l'inquilino deve avvisare il proprietario quando servono riparazioni che non spettano a lui (codice civile, art. 1577).
In Lombardia c'è anche una strada che non passa dall'inquilino. I rapporti di controllo di efficienza energetica si registrano sul CURIT, il catasto regionale degli impianti termici, e con il nostro check-up gratuito dell'impianto si legge dal catasto, a partire dall'indirizzo, il tipo, l'anno e l'ultimo controllo degli impianti registrati al civico. Il dato è per civico, non per appartamento, e lo registra chi installa e mantiene: può essere incompleto o in ritardo. È un indizio, non una prova.
E con il riscaldamento centralizzato in condominio?
Con un impianto termico centralizzato amministrato in condominio il responsabile è l'amministratore (D.Lgs 192/2005, Allegato A, punto 42). Tocca a lui far eseguire manutenzione e controlli della centrale termica, non al singolo inquilino né al singolo proprietario dell'appartamento. Il conduttore partecipa alle spese secondo il contratto e il regolamento, ma della caldaia comune non è il responsabile.
L'amministratore può delegare esercizio, conduzione, controllo e manutenzione a un terzo responsabile, un'impresa con i requisiti previsti dal DPR 74/2013. Con la delega la responsabilità passa all'impresa, e con lei anche l'esposizione alla sanzione dell'articolo 15, che nomina espressamente l'eventuale terzo. Come funziona la nomina lo spieghiamo nell'articolo sul terzo responsabile dell'impianto termico.
Se la casa non è affittata, chi ne risponde?
Se la casa non è affittata, il responsabile dell'impianto è il proprietario, anche quando ci abita poco o la tiene vuota fra un contratto e l'altro: la norma parla di unità immobiliari residenziali "non locate" e non fa differenze. Quando la casa appartiene a una società o a un altro soggetto che non è una persona fisica, il responsabile è il proprietario o l'amministratore delegato (D.Lgs 192/2005, Allegato A, punto 42).
È il caso tipico di chi gestisce più appartamenti in locazione: fra un inquilino e l'altro la responsabilità torna al proprietario, e un controllo che scade in quei mesi resta a suo carico. Un calendario dei controlli per immobile, tenuto dal proprietario anche quando la casa è affittata, evita di accorgersene a ispezione arrivata.
Per la caldaia di casa si può nominare un terzo responsabile?
Di norma no. Il DPR 74/2013, all'articolo 6, comma 1, non consente la delega al terzo responsabile per le singole unità immobiliari residenziali in cui il generatore non è installato in un locale tecnico esclusivamente dedicato. È il caso della caldaia murale in cucina o sul balcone: lì il responsabile resta l'occupante, e la manutenzione la affida a un'impresa senza trasferirle la responsabilità.
La differenza conta. L'impresa che esegue il lavoro firma il rapporto e risponde di come l'ha redatto, ma non diventa responsabile dell'impianto. Chi abita la casa resta la persona che deve far fare i controlli alle scadenze. I ruoli sono messi a confronto in bollino blu, revisione e manutenzione della caldaia.
Ogni quanto va fatta la manutenzione della caldaia in Lombardia?
Le scadenze sono due e vanno tenute distinte. La manutenzione segue le istruzioni dell'impresa installatrice o, in mancanza, del costruttore (DPR 74/2013, art. 7). Il controllo di efficienza energetica, invece, lo fissa la legge: in Lombardia la DGR XI/3502/2020 lo chiede ogni due anni per i generatori a gas fra 5 e 35 kW e ogni anno fra 35 e 350 kW, con il rapporto registrato sul CURIT.
Chi è responsabile deve rispettarle entrambe, e chi affitta fa bene a conoscerle per sapere quando chiedere il rapporto. Il quadro milanese, con il CURIT e le ispezioni, è in manutenzione caldaia a Milano; quanto costa una visita lo trovi in quanto costa la manutenzione della caldaia. Se vuoi affidarla a noi, la nostra manutenzione della caldaia con Tagliando Casa comprende il controllo, il libretto aggiornato e il rapporto, da girare al proprietario quando serve.