Come funziona il teleriscaldamento in un condominio?
Il calore arriva già prodotto. A2A Calore e Servizi, che gestisce il teleriscaldamento a Milano, descrive il servizio così: l'energia prodotta o recuperata nelle centrali viaggia sotto forma di acqua calda o surriscaldata in una doppia tubazione interrata, una di mandata e una di ritorno, e in edificio la caldaia è sostituita da uno scambiatore che trasferisce il calore all'impianto interno, producendo anche l'acqua calda sanitaria.
Lo scambiatore di calore sta nella sottostazione d'utenza, dentro l'edificio. L'acqua della rete e quella dei termosifoni non si mescolano: sono due circuiti separati, il primario della rete e il secondario del condominio. Cos'è il servizio in generale lo trovi nella voce di glossario sul teleriscaldamento.
Dove finisce la rete e dove comincia il condominio?
Al punto di consegna, che non coincide per forza con la sottostazione. Nelle condizioni generali di fornitura di A2A Calore e Servizi per le aree di Milano e Bergamo (edizione dicembre 2022) il punto di consegna è il confine fra proprietà pubblica e privata e segna il limite di competenza del fornitore, a prescindere da dove si trovino contatore, dispositivi di regolazione o sottostazione.
Le stesse condizioni dicono che il punto di consegna separa gli impianti del fornitore da quelli del cliente, con le relative responsabilità e gli oneri di gestione e manutenzione (art. 5). Restano in ogni caso del fornitore gli apparecchi di misura e i dispositivi di regolazione e limitazione dei parametri contrattuali, anche se installati a valle. La manutenzione ordinaria e straordinaria degli impianti del cliente è a carico del cliente (art. 6).
Ogni contratto può avere le sue particolarità, e le condizioni che abbiamo letto sono anteriori alla nuova regolazione ARERA in vigore dal 2026. Prima di decidere chi deve intervenire, conviene rileggere il contratto del proprio condominio.
Cosa resta da gestire al condominio?
Tutto l'impianto a valle del punto di consegna che non è del fornitore: circuito secondario, pompe, valvole, regolazione del condominio, tubazioni e termosifoni, più l'eventuale produzione di acqua calda sanitaria. Le condizioni A2A chiedono al cliente di mantenere questi impianti in modo che non alterino i parametri di fornitura e di rispettare la temperatura massima di ritorno.
Il ritorno è il punto su cui un condominio incide davvero. Le stesse condizioni legano la potenza resa disponibile alla differenza fra mandata e ritorno, e se l'acqua torna più calda del massimo previsto il fornitore non risponde del mancato rispetto dei parametri contrattuali (art. 6). Un impianto interno bilanciato è quindi anche una tutela del condominio. E ogni modifica agli impianti collegati alla rete richiede il benestare del fornitore e la dichiarazione di conformità secondo il DM 37/2008.
Resta anche l'impianto termico in senso di legge. Per il DPR 74/2013 c'è un responsabile dell'impianto, che può delegare a un terzo, e gli impianti alimentati da teleriscaldamento con sottostazione oltre 10 kW hanno un controllo di efficienza energetica ogni 4 anni (allegato A).
Come si misura e si divide la spesa?
In due livelli. Il D.Lgs 102/2014, all'art. 9, comma 5, chiede per l'edificio allacciato a una rete di teleriscaldamento un contatore di fornitura in corrispondenza dello scambiatore o del punto di fornitura, a cura di chi esercita l'attività di misura. Dentro il condominio chiede sotto-contatori o sistemi di contabilizzazione per ogni unità, a cura del proprietario, dove è tecnicamente possibile ed efficiente in termini di costi.
La spesa si divide come in un riscaldamento centralizzato: almeno il 50% va attribuito agli effettivi prelievi volontari di energia termica. Come si leggono i dispositivi sui termosifoni lo spieghiamo in come si leggono i ripartitori di calore, e come si impostano quote e criteri in ripartizione delle spese di riscaldamento in condominio. Nelle condizioni A2A la fatturazione è di norma mensile, sulle letture dei contatori.
Cosa dicono le regole ARERA su contratto e recesso?
Che il condominio è un utente a tutti gli effetti e può recedere. La delibera ARERA 546/2025/R/tlr, in vigore dal 1 gennaio 2026, include fra gli utenti le utenze condominiali e riconosce il diritto di recedere in qualunque momento, con un mese di preavviso, chiedendo la disattivazione o lo scollegamento.
Gli esercenti non possono prevedere penali per il recesso, e disattivazione e scollegamento non si pagano. Restano gli eventuali corrispettivi di salvaguardia già previsti nei contratti firmati prima del 2026 per recuperare i costi di allacciamento; con il recesso semplificato, che richiede la relazione di un tecnico abilitato su un impianto alternativo più efficiente, il loro periodo massimo scende a tre anni. Le regole sul recesso non si applicano sopra i 1.200 kW di potenza contrattuale.
Lasciare la rete è una decisione di assemblea che cambia l'impianto: servirebbe una nuova centrale o un altro sistema, e il confronto va fatto sui numeri del condominio.
A chi rivolgersi, e per cosa?
Per la fornitura e per tutto ciò che sta a monte del punto di consegna, all'operatore di rete, che per Milano ha un suo pronto intervento. Per l'impianto del condominio, al manutentore o al terzo responsabile che l'amministratore ha incaricato.
Sull'impianto interno lavoriamo come su una centrale: conduzione, manutenzione del circuito secondario, bilanciamento e controllo delle temperature di ritorno, dentro un contratto di manutenzione a canone. Come funziona la delega lo raccontiamo nella pagina sul terzo responsabile; se l'impianto è da rimettere in ordine a inizio stagione, c'è la checklist pre-stagione per il condominio.