Codice Civile art. 1122
Opere del singolo condomino su facciata e parti comuni
L'art. 1122 del Codice Civile vieta al condomino, nella sua unità immobiliare o nelle parti comuni attribuite al suo uso individuale, le opere che danneggiano le parti comuni o pregiudicano stabilità, sicurezza o decoro architettonico dell'edificio, e chiede in ogni caso di darne notizia preventiva all'amministratore, che ne riferisce all'assemblea. Le facciate sono parti comuni (art. 1117) e ogni condomino può servirsene senza alterarne la destinazione e senza impedirne l'uso agli altri (art. 1102). Sono gli articoli a cui si guarda quando un condomino porta in facciata un'unità esterna di climatizzazione, uno scarico o una canna fumaria. Riguarda i privati e i condomini nel residenziale.
- Titolo ufficiale
- Codice Civile, art. 1122 - Opere su parti di proprietà o uso individuale (come modificato dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220)
- Pubblicazione
- Codice Civile, art. 1122; testo modificato dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220 (GU n. 293 del 17 dicembre 2012) · Codice Civile art. 1122
- Stato di efficacia
- In vigore dal 18 giugno 2013
- Attuazione italiana
- Testo modificato dalla L. 11 dicembre 2012, n. 220 (Riforma del condominio, art. 6, comma 1), in vigore dal 18 giugno 2013. Anche l'art. 1117 è stato modificato dalla stessa legge (art. 1, comma 1).
- Si applica a
- Ultima verifica
- 15 ottobre 2026, su fonte primaria
Estratto - disposizioni rilevanti per gli impianti
Riportiamo le disposizioni che riguardano gli impianti termici e di climatizzazione. Il testo integrale e vigente è disponibile sulla fonte ufficiale indicata in fondo.
Art. 1122Opere su parti di proprietà o uso individuale
Nell'unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che ne riferisce all'assemblea.
Art. 1117, n. 1Le facciate sono parti comuni
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
Art. 1102, comma 1Uso della cosa comune
Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.
Copia di archivio → web.archive.org
Giurisprudenza
Come i tribunali hanno letto questa norma nei casi concreti. Sono pronunce sui singoli casi, non legge né consulenza: ogni situazione fa storia a sé.
Cass. civ. sez. II, sentenza 9573/2026 - il condizionatore su finestra o balcone privato resta soggetto al decoro
La Corte di Cassazione (sez. II, sentenza n. 9573 pubblicata il 14 aprile 2026, presidente Falaschi, relatore Scarpa) ha cassato con rinvio la Corte d'Appello di Milano, che aveva respinto la domanda di un condominio di Cavenago di Brianza di rimuovere l'unità esterna di un condizionatore dalla facciata fermandosi alle fotografie, senza esaminare le delibere assembleari che regolavano l'installazione dei condizionatori. Per la Corte, quando l'unità sta nella parte di facciata che corrisponde a una proprietà esclusiva, su finestre o balconi aggettanti, "non cambia molto": si applica l'art. 1122 c.c., che "parimenti impedisce" al condomino opere che rechino danno alle parti comuni o pregiudichino stabilità, sicurezza o decoro architettonico dell'edificio. Contano dimensioni, posizionamento, impianti analoghi già presenti e le norme del regolamento sul decoro. È una sentenza di legittimità che rinvia al giudice di merito l'accertamento in concreto. Prima di montare un'unità esterna su una finestra o un balcone privati leggiamo regolamento e delibere del condominio.
Testo integrale (Corte di Cassazione, SentenzeWeb) → www.italgiure.giustizia.it
Corte d'Appello di Milano, sentenza 2745/2025 - le serpentine a pavimento dentro l'appartamento non sono parti comuni
La Corte d'Appello di Milano (sez. II civile, sentenza n. 2745 pubblicata il 15 ottobre 2025, R.G. 193/2025) ha respinto l'appello di un condomino che chiedeva al condominio, come custode ai sensi dell'art. 2051 c.c., i danni per il cattivo funzionamento del riscaldamento centralizzato a pannelli radianti, con le serpentine occluse dai fanghi. Per la Corte "la presunzione di comproprietà posta dall'art. 1117 n. 3 c.c. opera con riferimento alla parte dell'impianto di riscaldamento che rimane fuori dai singoli appartamenti e non pure con riferimento alle condutture che si addentrano negli appartamenti stessi", che sono proprietà privata; il condomino deve provare il nesso fra la gestione della caldaia e il danno. È una sentenza di merito d'appello, letta sul testo integrale nella Banca Dati di Merito del Ministero della Giustizia. Su un impianto a pavimento, prima di un lavaggio dei circuiti chiariamo con l'amministratore quali tratti sono comuni e quali del singolo.
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