Cosa succede agli impianti di un hotel chiuso per mesi?
Restano pieni d'acqua e fermi, ed è questa combinazione a creare i problemi. L'acqua che non circola ristagna nelle tubazioni dell'acqua calda sanitaria, i circuiti che passano in locali non riscaldati o all'esterno possono gelare, le macchine ferme raccolgono polvere su filtri e batterie. Durante la chiusura nessuno di questi guasti si vede: escono tutti il giorno in cui si riaccende.
Qui parliamo della messa a riposo, cioè di cosa fare mentre la struttura è chiusa. Gli interventi di sostituzione in bassa stagione sono un altro tema, che trattiamo nell'articolo su come riqualificare gli impianti di un hotel senza chiuderlo; la ripartenza ha la sua checklist impianti pre-apertura.
Spegnere tutto o tenere un regime minimo?
Dipende dall'impianto, e quasi mai la risposta è spegnere tutto. Ciò che contiene acqua e sta in un ambiente che può scendere sotto zero va protetto: si tiene un regime antigelo, si usa un circuito con glicole oppure, dove il progetto lo prevede, si svuota quel tratto. Le macchine che trattano aria si possono fermare, con le serrande dell'aria esterna chiuse.
| Impianto | In chiusura | Durante la pausa |
|---|---|---|
| Centrale termica | Regime antigelo sui circuiti, pressione nel valore di esercizio | Pressione, blocchi, temperatura del locale tecnico |
| Circuiti in locali freddi o all'esterno | Glicole nella concentrazione prevista, o tratto svuotato se il progetto lo consente | Nessuna perdita, protezione integra |
| UTA e trattamento aria | Macchina ferma, serrande dell'aria esterna chiuse, batterie ad acqua protette dal gelo | Nessun ingresso di aria fredda, scarichi liberi |
| Gruppi frigo e split | Macchine ferme, alimentate se il costruttore lo chiede | Controllo delle perdite alle scadenze previste |
| Acqua calda sanitaria | Regime deciso con chi firma la valutazione del rischio legionella | Temperature di accumulo e ricircolo, scarico dei terminali poco usati |
Sui gruppi frigo il manuale del costruttore va letto prima di togliere tensione. La guida sulle pompe di calore dell'Ufficio federale svizzero dell'energia ricorda, fra i componenti, il riscaldamento del carter del compressore, che serve a evitare che nei periodi di inattività il refrigerante si sciolga nell'olio: con la macchina senza corrente quella protezione non lavora.
Come si gestisce l'acqua calda sanitaria durante la chiusura?
È il punto più delicato, perché l'acqua ferma e tiepida è quella che favorisce la legionella. Le Linee guida nazionali per la prevenzione e il controllo della legionellosi (Accordo Stato-Regioni del 7 maggio 2015) indicano che la Legionella prolifera in modo ottimale tra 32 e 45 gradi, e chiedono alle strutture turistico-ricettive una valutazione del rischio documentata, di norma con cadenza biennale, e un registro degli interventi.
La valutazione del rischio e i campionamenti non li facciamo in proprio: sono di competenza dei professionisti che li firmano. La nostra parte è l'impianto. Per la chiusura concordiamo con loro il regime dell'acqua calda sanitaria, cioè temperature di accumulo, ricircolo e scarico periodico dei terminali poco usati, e lo teniamo in esercizio. La guida su legionella e impianti spiega dove passa il confine. Sull'esercizio degli impianti di acqua potabile c'è anche la norma tecnica volontaria UNI EN 806-5.
I controlli di legge si fermano quando l'hotel chiude?
No. Il controllo di efficienza energetica della centrale termica segue le cadenze del DPR 74/2013, fissate per potenza e combustibile, e in Lombardia quelle della DGR XI/3502/2020. Per le macchine con gas fluorurati il Regolamento (UE) 2024/573 fissa il controllo delle perdite in base alla carica: almeno ogni 12 mesi sotto le 50 tonnellate di CO2 equivalente, ogni 6 mesi da 50 a 500, ogni 3 mesi oltre.
La chiusura, semmai, è il momento comodo per farli: camere vuote, locali tecnici liberi, nessun ospite da disturbare. Il registro di ogni apparecchiatura si aggiorna come sempre. Il quadro degli obblighi sui refrigeranti è nell'articolo su F-gas, obblighi e sanzioni.
Cosa controllare mentre l'hotel è chiuso?
Poche cose, ma a cadenza fissa: pressione e blocchi della centrale termica, temperatura dei locali tecnici, tracce di perdite sotto macchine e tubazioni, stato delle protezioni antigelo e regime dell'acqua calda concordato. Con la telegestione una parte di questi segnali arriva da remoto come allarme, e la visita in struttura serve a guardare il resto.
Un guasto trovato a gennaio si ripara con calma; lo stesso guasto trovato il giorno della riapertura diventa una camera fuori servizio. È il lavoro che facciamo dentro la manutenzione a canone per le strutture ricettive, con il calendario costruito sulla stagione dell'hotel. Il quadro del settore è nella pagina sugli impianti per hotel.
Quando si comincia a preparare la riapertura?
Si comincia alla chiusura. Se a novembre sappiamo come è stato messo a riposo ogni impianto, a marzo la ripartenza è una sequenza di controlli già scritta: rimettere in pressione e sfiatare i circuiti, riportare l'acqua calda al regime di esercizio insieme a chi segue la legionella, pulire filtri e batterie, provare le macchine a carico.
La sequenza completa è nella nostra checklist pre-apertura. Chi usa la chiusura anche per ridurre i consumi della stagione dopo trova le leve nell'articolo su come ridurre i consumi degli impianti termici in hotel.